Определение рыночной стоимости гаражного бокса для

ОТЧЕТ № 1 /29.12.2012г.
«Определение рыночной стоимости гаражного бокса для легкового
автомобиля общей площадью – 25,6 кв.м., расположенного в гаражном
кооперативе по адресу: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул.
Окружная, д.»
Заказчик – Иванов Иван Иванович
Исполнитель - ООО «Оценка»
2
Заключение об оценке
г. Северодвинск
29 декабря 2012 г.
Настоящее заключение подготовлено ООО «Оценка» на основании Договора на
оценку № 11 от 25 декабря 2012 г., Задания на оценку (Приложение №1 к Договору на
оценку) и Отчета №1/29.12.2012г. от 29 декабря 2012 года об оценке рыночной стоимости
гаражного бокса, выполненного оценщиком.
Оценщик произвел оценку рыночной стоимости объекта недвижимости гаражного
кооператива на основании представленной документации и интервью с Заказчиком.
Целью оценки и предполагаемым использованием результата оценки является
определение рыночной стоимости объекта с целью реализации 1 гаражного бокса общей
площадью 25,6 м2.
Оценка была произведена в соответствии с Законом Российской Федерации «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998г.;
Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства
экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254,
255, 256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).
Результаты работы оформлены в виде отчета, который представляет собой краткое
изложение собранной информации, обоснования и анализа, который был проведен в
процессе оценки для выработки мнения ООО «Оценка» о стоимости объекта оценки.
Рыночная стоимость гаражного бокса общей площадью 25,6 кв. м.
расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Окружная, дом по
состоянию на 29 декабря 2012 г. округленно составила: 292 000 (двести девяносто две
тысячи) рублей, без учета НДС.
Настоящее заключение о стоимости предназначено исключительно для
вышеуказанной цели и с обязательным учетом определений, а также допущений и
ограничений, приведенных в данном отчете.
С уважением,
Директор ООО «Оценка»
Петров Н.Н.
3
СОДЕРЖАНИЕ:
Отчет №1/29.12.2012г.……………………………………………………………………
стр.2
I. Вводная часть
1. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ…………………………………………………………
2. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ…………………………………………………...
2.1. Задание на оценку……………………………………………………………………..
2.2. Результаты оценки…………………………………………………………………….
2.3. Сведения о Заказчике…………………………………………………………………
2.4. Сведения об Исполнителе…………….………………………………………………
2.5. Допущения и ограничивающие условия…………………………………………….
3. ФОРМА ОТЧЕТА. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ…………………………………
стр.3
стр.6
стр.6
стр.7
стр.7
стр.7
стр.7
стр.9
II. Общая часть
4. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ……………………………………………………
4.1. Характеристика объекта…………………………………………………………….
4.2. Конструктивные особенности здания……………………………………………..
4.3. Описание технического состояния основных элементов здания…………………
4.4 Анализ рынка объекта оценки………………………………………………………..
4.4.1. Социально-экономическое положение муниципального образования
" Северодвинск". …………………………………………………………………………
4.4.2. Анализ рынка коммерческой недвижимости в г.Северодвинске………………
4.4.3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования………………
III. Расчетная часть
5. ПОДХОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
5.1. Расчет рыночной стоимости затратным подходом…………………………………
5.2. Расчет восстановительной стоимости объекта ……………..……………………...
5.3. Определение величины накопленного износа объекта ………………………….
6. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД………………………………………………………..
6.1. Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом…………………
7. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД………………………………………………………………...
7.1. Методология подхода………………………………………………………………...
7.2. Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом………………………..
8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ………………………………………………….
9. ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………………
стр.11
стр.11
стр.12
стр.13
стр.14
стр.14
стр.17
стр.17
стр.19
стр.21
стр.21
стр.23
стр.25
стр.25
стр.28
стр.28
стр.29
4
I. Вводная часть
Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ.
Приложения являются неотъемлемой частью данного Отчета. Структура Отчета
соответствует логике проведения процедуры оценки.
В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и
ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и
указаны источники использованной информации.
Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и
внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен
анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
объекта оценки.
Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости
объекта оценки.
Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на расчетах, заключениях и
иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и
профессиональных знаниях, на деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых
нами была получена определенная информация. Источники информации и методика
расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах Отчета.
Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены, а Отчет составлен в
соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными
стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития
и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254, 255, 256 (ФСО №1, ФСО
№2, ФСО №3).
Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно
влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой
собственности. При определении стоимости объекта оценки использовался
сравнительный, затратный и доходный подходы.
Основные факты и выводы приведены ниже.
5
2. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
2.1 Задание на оценку
Объект оценки:
Гаражный бокс общей площадью 25,6 кв. м
Местонахождение (адрес) объекта:
164500, Архангельская обл., г. Северодвинск,
ул. Окружная, д.
Кадастровый (условный) номер объекта:
29:28:000000:0000:
Цель оценки:
Определение рыночной стоимости объекта
Вид стоимости:
Рыночная стоимость
Имущественные права на объект:
Право собственности на основании
Свидетельства о государственной регистрации
К № .2003г
для целей купли-продажи объекта
Предполагаемое использование
результатов оценки:
Дата оценки:
29 декабря 2012 года, дата оценки объекта
совпадает с датой осмотра
Срок проведения оценки:
5 (Пять) рабочих дней со дня оплаты услуг или
со дня предоставления всех необходимых
сведений и документов для проведения
оценки, в зависимости от того, какая дата
наступила позднее
2.2 Результаты оценки
Итоговая стоимость объекта оценки:
292 000 (двести девяносто две тысячи) рублей.
2.3 Сведения о Заказчике:
Иванов Иван Иванович,
паспорт гражданина Российской Федерации: серия 11 08 № ******, выдан 10.04.2004
УВД г. Северодвинска Архангельской области.
Адрес Заказчика: Архангельская область, г. Северодвинск, ул. 5.
2.4 Сведения об Исполнителе:
Е,
паспорт гражданина Российской Федерации: серия 11 09 № ******, выдан 20.04.2006 УВД
г. Северодвинска Архангельской области.
Основание: Трудовой договор между Е и ООО «Оценка»
Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной
деятельности:
Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I №001111 от 20.10.12. выдам
Международной академией оценки и консалтинга г. Москва
Сведения о страховании гражданской ответственности:
Полис обязательного страхования ответственности оценщика №Г11- -11 от 28.12.09.
Выдан ОАО «РОСНО» сроком действия с 01.02.2010 г. по 31.01.2011г. Страховая сумма
30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей.
2.5 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при
проведении оценки
Нижеследующие Условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой
частью настоящего Отчета.
1. Общие условия
Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия
подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все
положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте Отчета, теряют
силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом,
кроме как за подписью обеих Сторон. Настоящие условия распространяются и на
правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей Сторон. Заказчик должен и в
дальнейшем исполнять настоящие условия, даже в случае, если право собственности на
объект оценки полностью или частично перейдет к другому лицу.
7
2. Общая цель отчета
Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем
тексте целях. Понимается, что проведенный нами анализ и данные нами заключения не
содержат полностью или частично предвзятые мнения.
3. Положения об ответственности
Оценщик утверждает, что проведенная по настоящему договору работа
соответствует признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для ее
выполнения персонал соответствует существующим требованиям.
Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность
предоставленной информации, ответственность за это несет Заказчик. Оценщик не
проводил юридической экспертизы полученных документов и исходил из собственного
понимания их содержания и влияния такового на оцениваемую стоимость. Он не несет
ответственности за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав,
но ссылается на документы, которые явились основанием для вынесения суждений о
составе и качестве прав на оцениваемое имущество Заказчика. Оценщик не проводил
аудиторской и иной проверки документации и информации, представленной для
проведения оценки, а исходил из того, что предоставленная информация являлась точной
и правдивой.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно
стоимости объекта оценки и его не следует рассматривать в качестве заключения в
отношении какой-либо фактической или предполагаемой сделки, мнения о
платежеспособности компании или в качестве рекомендации по инвестициям.
Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки
действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за
последующие изменения социальных, экономических, юридических и иных условий,
которые могут повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки.
В своих действиях мы поступали как независимые исполнители. Размер нашего
вознаграждения ни в коей степени не связан с нашими выводами о стоимости
оцениваемого объекта.
4. Дополнительные работы
Согласно положениям договора об оценке, от нас не требуется проведения
дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом,
объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с объектом оценки,
если только не будут заключены иные соглашения.
5. Описание имущества
Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке
права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ
правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за
пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за
связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и
достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность
считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в
Отчете.
Согласно положениям договора об оценке от Оценщика не требовалось
проведение технических экспертиз, Оценщик исходил из отсутствия каких-либо скрытых
фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть
обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по
обнаружению подобных фактов.
8
Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного
согласия Оценщика.
5. Особые положения
Все иллюстративные материалы использованы в настоящем Отчете
исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.
Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного
согласия Оценщика.
6.Заключительные положения
Мы учитываем ответственное отношение собственника и должное управление в
отношении имущества или имущественных прав.
Данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из
надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может
гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник
информации.
Оценщик исходил из того, что все необходимые решения законодательных и
исполнительных органов местного или общероссийского уровня существуют или могут
быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на
объектах, для которых производились расчеты.
Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому
Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений,
являющихся частью настоящего Отчета.
3. ФОРМА ОТЧЕТА. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Применяемый стандарт стоимости
Отчет представляет собой стандартный повествовательный письменный доклад на
русском языке. В настоящем отчете Оценщиком использовалась рыночная база оценки
(вид стоимости). На дату оценки (29.12.2012 г.) официальный курс Банка России
составлял 30,7606 рублей за 1 доллар США.1
Отчет составлен в форме, соответствующей требованиям Закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г., с изменениями,
согласно Закона №157-ФЗ от 27.07.2006г. А также федеральных стандартов оценки
(ФСО), обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных
приказами Минэкономразвития России: № 254 (ФСО № 3), № 255 (ФСО № 2), № 256
(ФСО № 1) от 20 июля 2007г.
.
Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется
стоимость объекта оценки.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может
быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть когда:
1
Источник информации: Официальный сайт ЦБ РФ - http://www.cbr.ru.
9
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной
для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки,
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не
было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта,
аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения
оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах,
существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту
оценки с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта
оценки.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения
объекта оценки, с учетом его износа;
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении
которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к
оценке.
Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого
известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на
открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении
денежных средств в наиболее надежные активы.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки,
полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов
стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов
оценки.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно ст.130 ГК РФ
относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба
10
их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения.
Определение права собственности на недвижимость включает в себя все права,
интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом. Право
собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в
отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право
собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.
Обременения (ограничения) устанавливаются на основе закона или договора. Например,
недвижимость может быть обременена правом залога, сервитутом, правом
преимущественного приобретения и т.д. Наличие обременения (ограничения) может
влиять на величину стоимости такой недвижимости, как правило, снижая эту стоимость.
Объём и этапы исследования
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие
этапы:
Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные,
характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.
Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная
информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним
другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся
путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями
административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами,
обладающими необходимой информацией.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе
собранной информации были проанализированы различные варианты использования
объекта.
Применение подходов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были
применены три подхода (затратный, сравнительный и доходный), являющихся
стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.
Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на
предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.
II. Общая часть
4. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
4.1. Характеристика объекта
Местоположение. Объект оценки расположен в городе Северодвинске на ул. Окружная, в
гаражно-строительном кооперативе, в непосредственной близости от остановки «Магазин
Южный» автобуса маршрута №3. Доступ к объекту обеспечивается городским
транспортом по улице Южной и ул. Железнодорожной. Место расположения объекта
оценки хорошо освещено.
Площадь земельного участка – 25,6 кв. метров. Северной, южной и западной частями
11
участок примыкает к участкам соседних гаражных боксов, на востоке - к автомобильной
дороге между гаражными секциями.
Окружение. Гаражный бокс находится на расстоянии 15 м от соседних гаражных секций
и непосредственно примыкает к соседним гаражным боксам. На удалении до 500 м
находится АЗС, станция технического обслуживания автомобилей и магазин
автозапчастей. Гаражные кооперативы являются преобладающими объектами в данном
районе города. Степень застройки – 40 %
Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением,
центральным отоплением, видеонаблюдением. На момент осмотра объекта данные
инженерные коммуникации гаража находились в работоспособном состоянии.
Подъезд – асфальтированная дорога от улицы Окружная. Общее удаление от
транспортных путей – 100м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие,
состояние которого можно оценить как хорошее. Площадка застройки характеризуется
невысокой степенью застройки.
Характеристика местности - городская, расположена в г. Северодвинске.
Рельеф площадки - без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке
находится в 1,7-2,7м от поверхности земли. Климат морской. Средняя температура января
-18°С, июля +17°С. За год выпадает примерно 850мм осадков. Глубина промерзания
грунта – 150-180 см.
Преобладающее направление ветров в теплый период (с мая по сентябрь) - северозападное со скоростью 6 – 8 м/с, в холодный период (с октября по апрель) – юговосточное со скоростью 4 – 6 м/с.
Характеристика спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости города
Северодвинска показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на
объекты аналогичного качества и назначения высок.
Коммерческая привлекательность объекта оценки. Объект расположен в
непосредственной близости от маршрута городского транспорта (автобус маршрута №3).
Объект выполняется по коллективному (массовому) проекту и может быть использован
только по непосредственному назначению, в качестве помещения для стоянки,
обслуживания и ремонта легкового автомобиля.
К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность,
можно отнести:
1) выгодное местоположение;
2) объект в целом находится в хорошем состоянии ввиду его сравнительно недавней
постройки;
3) удобные подъездные пути.
Таким образом, анализируя степень влияния вышеперечисленных факторов на стоимость
объекта оценки, можно сказать, что качественная характеристика коммерческой
привлекательности объекта находится на высоком уровне.
4.2. Конструктивные особенности здания
Техническое обследование объекта оценки произведено с целью определения
12
фактического состояния основных элементов строительных конструкций. Использованы
результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком.
Основные характеристики объекта оценки
Год постройки здания
1988
Площадь общая, м2
25,6 м2
Объем общий, м3
61,44 м3
Количество этажей
1
Объект представляет собой бокс в отдельно стоящем одноэтажном кирпичном здании с
рулонной мягкой кровлей, деревянными распашными воротами, обитыми железными
листами.
Строительные характеристики объекта оценки
Фундаменты
Бутовые
Стены наружные
Кирпичные
Перекрытия
По деревянным бревнам и доскам
Покрытие кровли
Рулонная, рубероидная, совмещенная по деревянным
досками с организованным водостоком по всей площади
крыши.
Полы
деревянные, покрытые линолеумом, с железной смотровой
ямой закрытой деревянными щитами
Проём дверной
Гаражные распашные ворота
Внутренняя отделка
Штукатурка по стенам, крашеная фанерапо потолку
Инженерное обеспечение
Электроснабжение, центральное отопление,
видеонаблюдение
4.3 Описание технического состояния основных элементов здания
Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не
обнаружено. Состояние хорошее.
Стены наружные и перегородки. При осмотре дефектов и повреждений стен не
обнаружено. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как
хорошее.
13
Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в
потолке и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий
характеризуется как хорошее.
Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер в целом не поврежден. Состояние
крыши характеризуется как хорошее.
Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов
характеризуется как хорошее.
Проём дверной. Повреждения не обнаружены. Состояние проема оценивается как
отличное.
Внутренняя отделка. Оштукатуренный слой не потемнел, его состояние определено
как хорошее.
Инженерное обеспечение. На момент осмотра система электроснабжения и
центрального отопления находилась в исправном состоянии и не требует ремонта или
замены. Состояние можно оценить как отличное.
4.4 Анализ рынка объекта оценки
4.4.1 Социально-экономическое положение муниципального образования
"Северодвинск"
Прогноз социально-экономического развития муниципального образования
«Северодвинск» на основе текущей экономической ситуации Северодвинска, с учетом
условий социально – экономического развития Архангельской области и Российской
Федерации в целом.
Северодви́нск — город областного подчинения, ведущий промышленный центр
Архангельской области и Северо - Запада России, расположен в 35 километрах к западу
от Архангельска, на побережье Белого моря. Основан как город-спутник крупнейшего
судостроительного комплекса страны.
Территория муниципального образования «Северодвинск», в который входят
близлежащие поселения, составляет 119 349 га. Площадь непосредственно города в
границах городской черты — 12 051 га.
Численность постоянного населения
Численность населения Северодвинска ежегодно сокращается.
На 1 января 2011 года численность населения составила 187,1 тыс. человек и
сократилась за 2010 год на 2145 человек. Из общей численности муниципального
образования 185,4 тыс. человек - жители города Северодвинска, в сельской местности
проживает около 1% населения.
Численность жителей Северодвинска за 2012-2014 годы еще сократится на 4,2
тысяч человек и на 1 января 2014 года население составит 182,9 тыс. человек.
В 2010 году наблюдается минимальное значение естественной убыли населения
- 122 человека. Естественная убыль в прогнозном периоде остается стабильно
невысокой, что обусловлено устойчивым соотношением рождаемости и смертности.
14
Миграционная убыль является основным фактором сокращения численности
населения Северодвинска. На неё приходится порядка 95% общей убыли населения.
После кризисного 2009 года в 2010 миграционная убыль вновь увеличилась и
составила более 2 тыс. человек. В 2010-2011 годах произошел всплеск миграционной
активности, связанный с временным привлечением градообразующими предприятиями
значительного числа работающих. В 2012-2014 годах прогнозируется снижение
миграционной убыли.
По возрастному составу население характеризуется ежегодным сокращением
численности населения в трудоспособном возрасте и ростом численности детей и
подростков и населения старших возрастов. Такая динамика приводит к увеличению
демографической нагрузки на трудоспособное население.
Сокращение населения в трудоспособном возрасте закономерно приводит к
сокращению трудовых ресурсов. В 2011 году численность трудовых ресурсов
составляет 119,6 тыс. человек. Из них: в экономике занято 90,2 тыс. человек или 75,4%
численности трудовых ресурсов.
В 2012 году ожидается рост численности занятых в экономике до 92,0 тыс.
человек
Показатели безработицы в Северодвинске на протяжении последних лет далеки
от критических и имеют более низкие значения, чем по Архангельской области в целом.
Уровень регистрируемой безработицы в Северодвинске в текущем году и в прогнозном
2012 сохранится на уровне 2010 года в размере 1,0%.
Средняя заработная плата
.
Средняя заработная плата в текущем году составит 26255 рублей в месяц, с
ростом по отношению к предыдущему году на 10,1%.
Прогнозируемый в 2012 году рост на 10,4% приведет к значению заработной
платы в сумме 29 тыс. рублей. Темпы роста заработной платы в прогнозируемом
периоде будут опережать инфляцию. На 2013 год рост оплаты труда планируется на
уровне 10,5%, на 2014 - 9,2%.
По уровню оплаты труда работников, занятых в организациях различных видов
экономической
деятельности,
наблюдается
значительная
межотраслевая
дифференциация. Среднемесячная заработная плата работников финансовых
организаций в 3,2 раза выше заработной платы работников гостиниц и ресторанов.
Выше уровня средней оплата труда работников обрабатывающих производств и
занятых в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды.
В 2012 году ФОТ увеличится на 8,8% относительно текущего года и составит 27,5
млрд рублей. Фонд заработной платы является базой для исчисления основного
источника налоговых доходов местного бюджета - налога на доходы физических лиц
(НДФЛ). Но из-за снижения норматива отчислений налога в местный бюджет
поступления НДФЛ в 2012 году не превысят уровня оценки 2011 года.
Структура и динамика промышленного производства
Экономика Северодвинска имеет монопрофильную структуру, ее основа предприятия Северного центра судостроения и судоремонта.
15
В структуре
промышленного производства на долю обрабатывающих
производств приходится 94,5%. Наибольший удельный вес в обрабатывающих
производствах занимает производство транспортных средств и оборудования.
К этому виду деятельности относится основная продукция градообразующих
предприятий. Основные направления деятельности предприятий представлены на
слайде.
Специфика работы Севмашпредприятия отражается на динамике показателей в
целом по промышленности. На 2011 год запланировано увеличение в 1,7 раза объемов
отгруженной продукции к уровню 2010 года, а на 2012 год прогнозируется снижение
объёмов на 12% к текущему году в действующих ценах.
Финансовый результат (или сальдо прибылей и убытков) напрямую зависит от
результатов деятельности градообразующих предприятий. В прогнозируемом периоде
по Северодвинску планируется положительный финансовый результат.
В 2012 году и последующие годы ожидается положительная динамика объемов
инвестиций.
Свыше 50% вложений осуществляется за счет бюджетных средств и в основном
это средства федерального бюджета.
В структуре более 65% составляют инвестиции в обрабатывающие производства,
которые направлены на выполнение мероприятий по техническому перевооружению и
модернизации производственных мощностей градообразующих предприятий.
Самым крупным для города реализуемым проектом текущего и следующего
2012 года является реконструкция и строительство Архангельского шоссе. Следующий
крупный объект — мост на остров Ягры.
Жилищное строительство
Жилищное строительство в городе характеризуется позитивной динамикой. К
концу 2011 года планируется ввести в эксплуатацию 20,5 тыс. кв. метров жилья за счет
всех источников финансирования, из них 3 тыс. кв. м за счет местного бюджета. В 2012
году под социальное жильё планируется ввести 5,5 тыс. кв. метров, в последующие
годы увеличить эти объёмы до 10 тыс. кв метров ежегодно.
Потребительский рынок
Уровень доходов населения непосредственно отражается на потреблении
населением товаров и услуг.
Прогнозируемый
период
характеризуется
положительной
динамикой
потребления, которая обусловлена ростом доходов населения, замедлением инфляции и
доступностью потребительского кредитования.
В структуре потребления населением услуг более 50% составляют расходы
населения на обязательные виды - жилищно-коммунальные и транспортные услуги.
Уровень жизни населения
Индикатором уровня жизни населения является соотношение доходов с
прожиточным минимумом:
Основные статьи доходов населения это заработная плата и пенсии.
Численность населения с доходами ниже прожиточного минимума в 2010 году
16
оценена на уровне 14%. Это значение распространяется на весь прогнозируемый
период.
Ежегодный прирост реальных доходов населения ожидается порядка 2,2
процента.
Изменение основных показателей
Анализ развития Северодвинска в прогнозируемом периоде представлен
динамикой изменения основных показателей в 2014 году относительно текущего года:
За вычетом инфляционной составляющей динамика основных экономических
показателей за 3 года выглядит следующим образом.
Индекс промышленного производства показывает, что градообразующие
предприятия в 2014 году планируют увеличить отгрузку продукции на 18%.
инвестиции в основной капитал за 3 года возрастут в 2,7 раза
ввод жилья планируется увеличить в 1,8 раза
Потребление населением товаров или ОРТ возрастет за 3 года на 18%.
При этом Индекс потребительских цен (среднегодовой) – за 3 года вырастет на 17%.
Реальная заработная плата увеличится на 14%.
Численность населения, занятого в экономике города, – 94,3 тыс. чел. (49,6%
общей численности постоянного населения). На градообразующих предприятиях
работают 39,2 тыс. чел. (42% занятого в экономике населения города).
Доля градообразующих предприятий в налоговых доходах местного бюджета по итогам
1 полугодия 2009 года составляет 40%.
4.4.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Северодвинска
Рынок коммерческой недвижимости в городе развит. В базах данных агентств
недвижимости присутствуют предложения о продаже либо покупке на вторичном
рынке гаражных боксов. Строительство новых объектов ведется низкими темпами, что
связано с проблемами по выделению свободных земельных участков, отсутствием либо
сильной изношенностью инженерных коммуникаций, большими сроками согласования
проектной и разрешительной документации, большой стоимостью построенных
объектов.
В связи с низкой активностью на данном рынке, не удалось обнаружить в
открытом доступе публикаций специализированных риэлтерских и аналитических
организаций о состоянии и перспективах развития рынка коммерческой недвижимости
в городе Северодвинске. Наиболее достоверной информацией, имеющейся в
распоряжении оценщика, являются предложения по продаже объектов недвижимого
имущества, опубликованные в сети интернет и прессе. На основании этих данных
проведены расчеты стоимости объекта оценки в настоящем отчете.
4.4.3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ),
применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом
использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с
наилучшей отдачей, причем непременными являются условия физической
возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода
действий.
17
Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника, особую
общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом
суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь
мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о
наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для
дальнейшей стоимостной оценки.
ННЭИ должно быть определено для земельного участка как бы свободного
(незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.
При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:
Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с
целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом
участке.
2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предлагаемого
использования не противоречит законодательству, ограничивающему
действия собственника участка, и положениям зонирования.
3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок
использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику
участка.
4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как
такового, ННЭИ подразумевает либо максимизацию чистого дохода
собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который
является юридически разрешенным, физически возможным, экономически
обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей
стоимости этого имущества.
1.
Поскольку в данном случае объектом оценки является гаражный бокс общей площадью
25,6 кв. м. расположенный в гаражно-строительном кооперативе «Строитель», то
ННЭИ будет является использование его в качестве помещения для стоянки,
обслуживания и ремонта легкового автомобиля., т.е. по назначению, без рассмотрения
других вариантов.
18
III. Расчетная часть
5. ПОДХОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно
влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность
рассматриваемой собственности.
При определении рыночной стоимости объекта используются следующие подходы
оценки:
- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо
замещения объекта оценки, с учетом его износа;
- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении
которых имеется информация о ценах сделок с ними;
- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости.
После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается
рыночная стоимость имущества.
5.1 Расчет рыночной стоимости затратным подходом
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения
объекта оценки, с учетом его износа. Основывается на изучении возможностей
инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя
должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую
обойдется воспроизводство соответствующего имущества. Данный подход к оценке
приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины
стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и
предложения на рынке.
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за
вычетом износа.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1.Изучение объекта оценки, сбор исходной информации.
2.Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект
оценки.
3.Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки.
4.Оценка накопленного износа (физического и функционального) элементов объекта
оценки.
5.Расчет рыночной стоимости объекта оценки – путем корректировки его
восстановительной стоимости на сумму накопленного износа и прибавлением к
полученному значению рыночной стоимости земельного участка.
6.Корректировка полученной величины на внешний (экономический) износ.
Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки
и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости
замещения.
19
Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату
оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с
соблюдением
таких
же
стандартов,
по
такому
же
проекту.
Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на
дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с
употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.
В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета
восстановительной стоимости или стоимости замещения: количественный метод,
метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ, метод
сравнительных единиц, метод объектов – аналогов.
Количественный (сметный) метод – основан на использовании данных
инвентаризации всех видов работ, необходимых для строительства объекта: затраты
труда, материалов, средств механизации работ. К стоимости прямых затрат
добавляются накладные расходы, прибыль подрядчика, иные затраты по
проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования. Иными
словами, составляется объектная смета стоимости воссоздания улучшений в текущих
ценах.
Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам
работ – модификация предыдущего метода, но менее трудоемок, основан на
использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве
единиц измерения стоимости конструктивных элементов принимаются наиболее
характерные их показатели
(1 м.куб. извлеченного грунта, монолитного бетона или
кирпичной кладки, 1 м.кв. оштукатуренной или окрашенной поверхности и т. п.).
Метод сравнительных единиц. В данном методе единицей измерения стоимости
является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого
здания (1 м.кв. общей площади жилых зданий, 1м. куб. ёмкости складских
помещений, 1 койко-место больниц и т. п.)
Метод объектов – аналогов. Этим методом определяется стоимость
оцениваемого
объекта непосредственно по стоимости объекта-аналога, а
корректировки при необходимости выполняются по совокупности их конструктивных
различий.
Расчет стоимости объекта затратным подходом заключается в определении полной
восстановительной стоимости с последующей корректировкой на величину потерь
стоимости за счет накопленного износа.
Общая формула затратного подхода:
С затр = С зу + С нс − Из, где
С затр – стоимость объекта оценки;
С зу – стоимость земельного участка;
С нс – стоимость нового строительства;
Из – износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от
стоимости замещения
20
5.2. Расчет восстановительной стоимости объекта
Об
Объект оценивается в декабре 2012 года. Укрупненный показатель стоимости
строительства по сборнику КО-ИНВЕСТ, Индексы цен в строительстве № 71, апрель
2010г., стр.276-277. Гаражи для легковых автомобилей (03.09.031) – стоимость 1
куб.м. составляет 4091 рубль.
Дл
Для приведения стоимости в уровень текущих цен был применен коэффициент
удорожания: 1,02.
5.3. Определение величины накопленного износа объекта
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или
морального устаревания.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на
три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время
эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении,
ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как
устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который
может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый
ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной
неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым
сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой,
несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам
как размер, стиль, срок службы и т.д.
Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне - изменением ситуации
на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.
Признаки функционального износа и признаки внешнего износа не выявлены.
Физический износ здания определяется методом срока жизни по формуле:
ИФи3 = Т хрон./ Т физ.ж., где
Т хрон. – хронологический возраст, (срок службы).
Т физ.ж. – срок физической жизни. (Срок полезного использования).
И физ. = 20 / 100 = 0,2 или 20%
Таким образом, процент физического износа гаража составляет 20%.
21
Расчет восстановительной стоимости объекта на дату оценки, рублей
Характеристики объекта
Год постройки
Этажность
Показатели
1992
1
Площадь застройки, кв.м
25,6
Объем здания, м.куб.
61,44
Укрупненный показатель стоимости строительства, куб.
м./руб.
Стоимость на 2010 год, руб.
4 091
Коэффициент перехода на дату оценки
251 351
1,02
Стоимость на дату оценки, руб.
256 378
Прибыль предпринимателя принята (20%)
51 275,6
Восстановительная стоимость объекта, руб.
307 653,6
НДС (18 %) руб.
Стоимость с учетом НДС, руб.
55377,6
363 031,2
Устранимый физический износ, руб.
72606,2
Стоимость с учетом устранимого износа, руб.
290 425
Функциональный износ руб.
0
Экономический износ руб.
0
Стоимость земельного участка (20%), руб.
Итоговая стоимость объекта оценки, руб.
51 275,6
341 700,6
Таким образом, на основании проведенных расчетов рыночная стоимость гаражного
бокса общей площадью 25,6 кв. м. полученная в рамках затратного подхода по
состоянию на 29 декабря 2012 г. округленно составила: 342 000 (триста сорок две
тысячи) рублей, с учетом НДС.
22
.
6. СРАВНИТЕЛЬНЫЙПОДХОД.
Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому
осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена
приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.
Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе,
согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше,
чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.
Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из
данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые
объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в
продажу.
Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим
образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии
достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое
статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных
выводов). В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по
сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.
При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по
сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного
метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с
ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена
предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену
сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные
различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения
сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:
- изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые
наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и
запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и
любых условиях сделки;
- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи,
местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
- корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому
объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым
объектом;
- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и
вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
6.1. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.
Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов
в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с
указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на
23
рынке жилой недвижимости.
Данные сравнения объектов приведены в таблице.
Показатели
сравнения
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Адрес
г.Северодвинск
г.Северодвинск
г.Северодвинск
г.Северодвинск
Общая
площадь, кв.м
25,6
24,0
21,0
17,0
Цена,
тыс.руб.
300
250
200
Цена кв.м, в
рублях
12500
11905
11765
Условия
продажи
предложение
предложение
предложение
предложение
Права
собственность
собственность
собственность
собственность
Дата продажи
29.12.12
29.12.12
29.12.12
29.12.12
Коммуникаци
и
Отопление,
электроснабжен
ие
Отопление,
электроснабжен
ие
Отопление,
электроснабжение
электроснабжен
ие
хорошее
Нет охраны
Состояние
хорошее
отличное
удовлетворительн
ое
Улучшения
Охрана
Охрана
Нет охраны
корректировки стоимости объектов
Поправка на торг
-7%
-7%
-7%
Скорректированная
цена, руб.
279000
232500
186000
Поправка на отопление
0
0
+1
Поправка на состояние
-1
+1
0
Поправка на
улучшения
Сумма корректировок
0
+1
+1
-1
+2
+2
276210
237150
189720
Скорректированная
цена, руб
24
Количество (вес)
поправок
Доля (вес) аналогов
Рыночная стоимость
объекта
0,2
0,4
0,4
55242
94860
75888
225990
Объяснение корректировок
Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя
из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.
В качестве единицы сравнения была выбрана цена 1 кв. м площади гаражного бокса.
Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и
общейплощади.
В связи с тем, что права собственности и условия финансирования у всех
сравниваемых объектов одинаковы, корректировки на эти элементы не выполнялись.
Цены предложений всех объектов сравнения уменьшены на 7%, так как по данным
оценочных и риэлтерских фирм цены предложений для такого типа объектов
недвижимости завышаются на 5-15%.
Таким образом, рыночная стоимость гаражного бокса общей площадью 25,6 кв.
м. расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Окружная, дом
гаражно-строительный кооператив «полученная в рамках сравнительного подхода
по состоянию на 29 декабря 2012 г. округленно составила: 226000 (двести
двадцать шесть тысячи) рублей, без учета НДС.
7. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД.
7.1. Методология подхода
Доходный подход подразумевает, что цена объекта оценки, на дату оценки, есть
текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в
течение будущих лет, после сдачи здания в аренду или размещения на его
территории доходного бизнеса. Исходя из принципа замещения, принято считать,
что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного
бизнеса равен доходу, полученному от сдачи здания в аренду. В оценке
недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, принято пренебрегать различием в
рисках аренды и бизнеса. Характер использования здания для аренды мы берем
исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных
ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных
платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к
25
оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина
вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе
фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.
В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к
эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и
амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного
валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.
4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует
два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой
капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со
стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим
доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных и ремонтных
работ, (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание
существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города
Северодвинска, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными
темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки. Что позволяет применить
для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.
Этапы метода прямой капитализации:
1. Сбор рыночной информации о доходности объектов.
2. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).
3. Расчет действительного валового дохода (ДВД).
4. Расчет операционных расходов (ОР).
5. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового
дохода и операционных расходов.
6. Расчет ставки капитализации.
7. Капитализация ЧОД в текущую стоимость.
Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:
V = NOI / R, где
V – стоимость оцениваемого объекта;
NOI – чистый операционный доход (ЧОД);
R – коэффициент капитализации;
Часто ставка капитализации выбирается на основе ставки дисконтирования. Для
этого из ставки дисконтирования вычитается темп роста капитализируемого дохода
(денежного потока или прибыли). Если темп роста дохода предполагается равным
нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.
Расчет потенциального и действительного валового дохода
Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый
собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета
потерь и расходов.
ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:
26
ПВД = S × Cар , где
S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;
C ар – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.
Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости,
который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е.
потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при
сборе арендной платы:
ДВД = ПВД × (1− К НДЗ) × (1− Кнар), где
К НДЗ – коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая
не будет сдана в аренду);
К Н АР . – коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.
Для оцениваемого объекта коэффициент потерь от недозагрузки объекта определяется из
расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора и составит:
К НДЗ = 1/12 х 100% = 8,33 % или в долях 0,0833
По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее(авансовыми платежами), в
связи с этим, коэффициент потерь от недосбора арендных платежей принимаем
К Н АР . = 0.
Расчет чистого операционного дохода и операционных расходов
Чистый операционный доход (ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом
годовых операционных расходов (ОР).
ЧОД = ДВД – ОР, где
Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для
обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства
действительного валового дохода от объекта недвижимости.
Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 5000 6000 руб. Для расчетов принимаем среднюю величину в 5500 руб. в месяц. (использовалась
информация, размещенная в газете «Из рук в руки», а также агентств недвижимости
города).
Расчет операционных расходов
Условно-постоянные расходы, руб. в год (данные предоставлены собственником):
3 000 руб. в год
В том числе, Налог на имущество, руб. в год – 2,2%
Налог на землю, руб. в год – ставка земельного налога составляет 0,3% от
кадастровой стоимости
Условно-переменные расходы, руб. в год (данные предоставлены собственником):
12000 руб. в год
Расходы на охрану территории. Расходы на текущие ремонтные работы.
Итого: 15 000 рублей.
27
Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
№ п/п
Показатели
Значения
1
Площадь сдаваемая в аренду (м.кв.)
25,6
2
Арендная плата в год (руб /м.кв..)
5 500
3
Потенциальный валовой доход в год (руб.)
66 000
4
Потери от недозагрузки площадей руб., % от ПВД
5497,8
6
Действительный валовой доход в год, руб.
60 502,2
7
Операционные расходы (руб.)
15 000
8
Чистый операционный доход (руб.)
9
Ставка капитализации
10
Стоимость объекта оценки (руб.)
45 502,2
0,12
379 185
Таким образом, рыночная стоимость гаражного бокса общей площадью 25,6 кв. м.
расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Окружная, , гаражностроительный кооператив полученная в рамках доходного подхода по состоянию на 29
декабря 2012 г. округленно составила: 379 000 (триста семьдесят девять тысяч)
рублей, без учета НДС.
8. Согласование результатов
В результате расчетов рыночной стоимости гаража тремя подходами получены
следующие результаты:
Подход к оценке
Стоимость, руб.
Затратный
341 700
Сравнительный
226 000
Доходный
379 000
Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму
результатов, полученных различными подходами к оценке.
Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает сравнительный подход.
Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение
уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно
аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают
объективный уровень цен. Вес результата, полученного сравнительным подходом, примем
28
на уровне 0,5.
Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный подход, его
вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент
оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем
скорректированный на фактическое состояние объекта.
Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный
подход. Связано это с тем, что сдача в аренду гаражей имеет ограниченный характер.
Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей
оценки вес результата, полученного доходным подходом, определяется равным 0,2.
Значимость каждого подхода в текущих условиях на рынке недвижимости
устанавливается следующим образом:
Затратный
0,3.
Сравнительный
0,5.
Доходный
0,2.
Следовательно, рыночная стоимость гаража будет рассчитана таким образом:
Наименование подхода
Стоимость, руб. Весовой показатель, % Удельный вес
Затратный
0,3
102 600
0,5
113 000
0,2
379 000
Итоговая стоимость объекта оценки, руб.
75 800
342 000
Сравнительный
226 000
Доходный
9.
291 400
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, принимая во внимание проведенные расчеты и выполненный анализ
полученной информации, Исполнитель установил, что рыночная стоимость, объекта
оценки: гаражного бокса для легкового автомобиля общей площадью 25,6 кв.м.,
расположенного в гаражном кооперативе по адресу: 164500, Архангельская обл., г.
Северодвинск, ул. Окружная, , на дату оценки 29.12.2012 г. округленно составила:
292 000 (двести девяносто две тысячи) рублей.
Я удостоверяю, что в соответствии с имеющимися у меня данными:
- изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;
- сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны
исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих
условий и являются непредвзятыми;
- я не имею ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте
собственности, являющемся предметом данного отчета; я также не имею личной
заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;
29
- мое вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной
стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента, с достижением
заранее оговоренного результата или с последующими событиями;
- задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или
оговоренной цены;
- расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.
Отчет составил: _______________________________ Б.
Список использованной литературы
1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 07.05.2009) "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).
2. Приказ от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении Федерального Стандарта Оценки
"Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».
3. Приказ от 20 июля 2007г № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки
«Цель оценки и виды стоимости(ФСО N 2)».
4. Приказ от 20 июля 2007г № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки
«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N
1)».
5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: учебник для вузов / С.В. Валдайцев. – второе
издание, перераб. и доп. – М.: Проспект, 2006. – 360с.
6. Есипов В.Е. Оценка бизнеса: уч. пособие / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В.
Терехова. – второе издание. – М.[и др.]: Питер, 2006. – 464с. – («Учебное пособие»).
7. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность".
Учебное и практическое пособие. Под ред. В.Н. Зарубина и В.М. Рутгайзера. - М.: Дело,
2005. – 364с.
8. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). М.: Финансы и
статистика, 2002. – 354с.
9. Финансовая академия при правительстве РФ. Оценка бизнеса: уч. для вузов / А.Г.
Грязнова [и др.]; под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой; Фин. акад. при Правительстве
РФ; Институт проф. оценки. М.: Финансы и статистика, 2007. – 736с.: ил.
10. Он-лайн библиотека оценщиков. Лейфер Лев Абрамович «Ставка дисконтирования во
время кризиса» - http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-stavka-diskonta-vo-vremyakrizisa.htm
[1] Р.3 п.6 Приказ от 20 июля 2007г № 255 «Об утверждении федерального стандарта
оценки «Цель оценки и виды стоимости(ФСО N 2)».
[2] http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-stavka-diskonta-vo-vremya-krizisa.htm
30