Полная версия исследования

Реклама
2
СОДЕРЖАНИЕ
1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ....................................................................................................................................................................3
2. ОБЪЕМ И СТРУКТУРА РЫНКА ..................................................................................................................................................3
3. БИЗНЕС – ЦЕНТРЫ, КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТСЯ К ВВОДУ В 2009 -2011 ГГ. (ПО ЗАЯВЛЕНИЯМ
ДЕВЕЛОПЕРОВ) ....................................................................................................................................................................................4
4. КЛАССИФИКАЦИЯ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ..5
5. КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ ......................................................................8
6. КОНЪЮНКТУРА СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ .................................................................................................................11
7. КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ .................................. 14
8. КРАТКИЙ АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД КОММЕРЧЕСКУЮ ЗАСТРОЙКУ Г.
РОСТОВА-НА-ДОНУ .......................................................................................................................................................................... 15
9. ИНФОРМАЦИЯ ПО СУЩЕСТВУЮЩИМ БИЗНЕС-ЦЕНТРАМ Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ ................................ 17
10. ИНФОРМАЦИЯ ПО СТРОЯЩИМСЯ БИЗНЕС-ЦЕНТРАМ Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ ........................................ 30
11. ПРИЛОЖЕНИЕ .............................................................................................................................................................................. 37
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
3
1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ
Рынок современных бизнес-центров (класс «А» и «В») в г. Ростов-на-Дону начал
формироваться с 2006 года. До этого времени активное развитие предложения наблюдалось только
в единственном существующем классе — «С». Объем предложения возрастал не только за счет
перепрофилирования административных помещений бывших предприятий и заводов и других
зданий, но и за счет нового строительства. Строительство новых небольших офисных зданий
положительно повлияло на качество предложения в классе «С», которое стало достаточно высоким.
2006 г. стал годом ввода в эксплуатацию современных бизнес-центров большой площади и
самого высокого класса из представленных в г. Ростове-на-Дону на 2006 год – класса В: БЦ
«Купеческий Двор», БЦ «Кристалл». В микрорайоне Сельмаш на ул. Менжинского были открыты
два бизнес – центра класса В: «Форум» и «Поиск».
В 2007 году введены в действие БЦ «Балканы» (класс В- ), БЦ «Clover House» (класс В+), БЦ
«Белый слон» (класс В-), «Гедон» (класс В+).
При этом не появилось ни одного бизнес-центра класса «А».
2. ОБЪЕМ И СТРУКТУРА РЫНКА
В сентябре 2009 года в городе функционировали бизнес-центры общей офисной
площадью около 360 000 кв. м. Из них бизнес центров класса «В-» и «В+» площадью около 140 000
кв.м. Наибольший Объем предложений офисных помещений приходится на класс «С» и класс
«D». К проектам бизнес-центров класса «А», находящихся на различных стадиях строительства, и
реализация которых не была отложена на неопределенный срок, относятся: БЦ "Пять морей" и
БЦ "Риверсайд".
Наименование
Кристалл
Поиск
Купеческий двор
Clover house*
Ростовский
Балканы
Белый слон
GEDON
Содружество
Форум
Табл. № 1. Бизнес – центры класса «В+» и «В-», введенные до 2009г.
Класс
Общая
Месторасположение
Дата ввода
здания
площадь , кв.м.
Кировский/Суворова
В2006
7040
50-летия Ростсельмаша
В2007
9 120
Социалистическая, 74
В+
2007
29 500
Текучева/Соборный
В+
2007
25800
Буденовский/Гр.Волос
В2007
18000
Соколова/Седова
В2007
7630
Текучева, 234
В2007
7200
Красноармейская/ Буденновский
В+
2008
10 553
Троллейбусная,24/2
В2008
18000
Межинского,2
В2006
6 000
*согласно принятой классификации данный БЦ не соответствует классу «А» ( см. Табл № 4.)
Табл. № 2. Структура предложения по классам офисных помещений бизнес-центров (без учета незавершенных
проектов)*
Структура предложения по классу офисных помещений
Класс
Площадь, кв.м.
Удельный вес, %
А
0
0%
В+
66 000
9,73%
В67 000
9,88%
С
263 000
38,79%
D
282 000
41,59%
Итого:
678 000
100%
*Классификация офисных помещений приведена в Табл. № 4.
Самыми распространенными и вместе с тем востребованными на рынке на сегодняшний
день являются помещения площадью от 50-200 кв.м.
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
4
Диаграмма № 1
Распределение предложений на продажу объектов офисной
недвижимости по площадям помещений (сентябрь 2009г.)
500-1000 кв.м.;
7%
более 1000 кв.м.;
8%
до 50 кв.м.; 20%
200-500 кв.м.;
18%
50-200 кв.м; 47%
Отметим особенность развития класса «С» в г. Ростов-на-Дону. Офисы данного класса
имеют достаточно качественную отделку, удобную планировку и все необходимые инженерные
коммуникации. Кроме того, часть офисных помещений класса «С» находится в исторической и
деловой части города, вдоль центральных улиц, где строительство новых объектов сопряжено со
значительными финансовыми затратами или вообще невозможно (из-за планировочных
ограничений).
3. БИЗНЕС – ЦЕНТРЫ, КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТСЯ К ВВОДУ В 2009 -2011 ГГ. (ПО
ЗАЯВЛЕНИЯМ ДЕВЕЛОПЕРОВ)
До 2011 года в г. Ростове-на-Дону планировалось к вводу более 200 тыс.кв.м. офисных
площадей в современных бизнес-центрах (см. нижеследующую таблицу), при этом в 2009 год
планировалось ввести более 170 тыс.кв.м. Тогда же должен появиться в Ростове первый бизнесцентр класса «А» (БЦ «Риверсайд»). Однако, финансовый кризис повлиял на планы строительства
центров – многие проекты либо заморожены, либо работы ведутся со значительным отставанием
от ранее заявленных сроков («Дипломат», «Гвардейский», «Колизей», «Пять морей»). Объём заявок
на ввод новых бизнес-центров, которые должны появиться в этом году, сократился и составляет
около 27 тыс.кв.м.
Наименование
Сенатор
На Набережной
Гвардейский
Дипломат
Колизей
Пять морей
Don-Capital
Риверсайд
Атлант
МФК «Альянс»
Международный
конгрессный центр
Турист
Астор
Театральный
Табл. № 3. Бизнес – центры, которые планируются к вводу в 2009 -2011 гг.
Класс
Планируемая
Общая
Месторасположение
здания
дата ввода
площадь , кв.м.
Социалистическая, 63
С
2011
2 840
Береговая/ Халтуринский
В2010
2 000
Доломановский/Красноармейская
В+
2010
26 600
Варфоломеева/ Семашко
С
2010
4 000
ул.Горького, 276
В+
2010
23 433
Нижнебульварная, 4-6
А
2010
37 000
Красноармейская/ Сиверса
А
2010
40 000
Береговая/Халтуринский
А
2009
23 550
Ворошиловский/ Горького
С
2009
3 380
Евдокимова
В
заморожен
17 725
28 360
Б.Садовая/ Журавлева
А
заморожен
М.Нагибина
М. Горького
Театральный
ВА
В+
заморожен
заморожен
заморожен
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
30 000
15 000
42 700
5
4. КЛАССИФИКАЦИЯ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО
МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ
Рынок недвижимости города Ростова-на-Дону подразделяется на районы с высокой и
низкой активностью офисного сегмента рынка.
I. Районы с высокой активностью офисного сегмента недвижимости
Расположенные на территории Ленинского, Октябрьского, Кировского и Пролетарского
районов города Ростова-на-Дону, в риэлтерских каталогах и базах данных эти районы обозначены
как Центр, район Комсомольской площади, Нахичевань, Ленина, Нариманова.
Центр
Район характеризуется высокой степенью активности офисного рынка – здесь существует
самое большое предложение офисных помещений в городе при постоянном устойчивом спросе
на них. Наибольшим спросом пользуются офисы в пределах улиц: ул. Большая Садовая – пр.
Ворошиловский – пр. Будённовский - ул. Красноармейская. Этот район характеризуется
максимальной деловой активностью в Ростове-на-Дону, высокой транспортной доступностью,
хорошим подъездом. Базовые ставки арендной платы за офисы, находящиеся на центральных
улицах: ул. Большая Садовая, пр. Буденовский, пр. Ворошиловский, колеблются в пределах от 500
до 1100 руб./ кв.м. в месяц в зависимости от состояния, этажности, технической оснащённости. На
улицах, прилегающих к вышеперечисленным, в зависимости от транспортной доступности и
качества подъезда, ставки арендной платы могут быть значительно ниже. Однако, в последнее
время отмечается, что БЦ, находящиеся в центре города, имеют достаточно большую долю
пустующих площадей. У БЦ в центре города есть ряд проблем:
• завышенные цены аренды помещений, которые с момента сдачи объектов в
эксплуатацию уже успели значительно понизится и, возможно, будут продолжать падать,
• отсутствие необходимого количества парковочных мест,
• высокая загруженность улиц, на которых они расположены, и, как следствие, постоянные
пробки.
По этим и ряду других причин многие организации не хотят уходить с насиженных мест в
офисных центрах более низких классов — бывших административных и производственных
комплексов.
Нахичевань
Район примыкает к центру города и ограничен улицами: пр. Театральный – ул. Листопадова
– пр. Шолохова – 38 линия. Предложение по аренде офисных помещений ниже, чем в центре, при
достаточно устойчивом спросе. При этом спросом пользуются: улица Советская, район
Театральной и Базарной площадей. Цена арендной платы за офисные помещения определятся
состоянием, этажностью, технической оснащённостью и составляет от 450 до 700 руб./ кв.м. в
месяц. В микрорайоне Нахичевань на ул. Горького, 276 к 2010 г. планируется возвести БЦ
«Колизей» класса В+.
Ленина, Нариманова
Предложения по аренде офисных площадей представлены в основном в
реконструированных зданиях заводоуправлений предприятий «Горизонт», «Роствертол»,
«Электроаппарат». Цена арендной платы за офисные помещения определятся состоянием,
этажностью, технической оснащённостью и составляет от 400 до 750 руб./ кв.м. в месяц.
Цена арендной платы за офисные и торговые помещения в торговых центрах «Горизонт»,
«Роствертол» составляет от 1500 руб./кв.м. (для якорных арендаторов арендующих площади свыше
2000 кв.м.) до 7500 руб./ кв.м. в месяц в зависимости от специфики деятельности арендаторов
расположения помещения в торговом центре.
ΙΙ. Районы с низкой активностью офисного сегмента недвижимости
Такие районы города как Советский, Первомайский, Железнодорожный, частично (на
окраинах города) Октябрьский, Ворошиловский и Пролетарский отличаются низкой активность
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
6
офисного сегмента рынка. В риэлтерских каталогах и базах данных эти районы обозначены как
Новое поселение, Каменка, Западный жилой массив (ЗЖМ), Военвед, Стройгородок, Болгарстрой,
Александровка, посёлок Орджоникидзе, Аэропорт, Зоопарк, Северный жилой массив (СЖМ),
Чкаловский, Темерник, Сельмаш.
Следует отметить, что достаточно перспективен с точки зрения развития офисной
недвижимости район Сельмаш. Например, такой офисный центр, как «Поиск», практически
заполнен (немаловажным фактором в процессе заполняемости является перспектива постройки
логистического центра в непосредственной близости от БЦ). Это связано как с уровнем арендных
ставок (в Центре они значительно выше), так и с местоположением. Безусловно, по количеству
предложений офисных помещений Центр значительно опережает Сельмаш, в то время как спрос
на объекты в этом районе существует и он полностью не удовлетворен. В Северном Жилом
Массиве только одно здание бывшего НИИ предлагает площади к аренде. В ЗЖМ незначительное
предложение офисных площадей только в промышленной зоне – в АБК на производственных
базах. Районы Военвед, Орджоникидзе, Новое поселение, Аэропорт, Стройгородок, Болгарстрой,
Александровка, Темерник – жилые районы многоэтажной застройки и частного сектора с
соответствующей инфраструктурой (магазины, школы, детские сады, поликлиники и т.д.).
Предложение офисных площадей в этих районах крайне незначительно (в основным бывшие
квартиры на первых этажах жилых зданий) при столь же незначительном спросе.
Ставки арендной платы за офисные площади в этих районах колеблются в пределах от 400
до 600 руб./ кв.м. в месяц и зависит в основном от местоположения.
Клиентоориентированные компании предпочитают занимать помещения на первых этажах
жилых домов или бывшие торговые площади на центральных улицах города. Это, прежде всего,
банковские структуры и страховые компании, компании, работающие в сфере услуг и проч. Тем
более, практически все жилые дома, построенные за последние несколько лет или сдающиеся
сейчас или в обозримом будущем, предполагают, что первые этажи функционально должны быть
предназначены именно под объекты коммерческого назначения, причем географически эти жилые
дома и комплексы расположены не только в Центре, но и в спальных районах.
Еще одним немаловажным фактором переезда многих организаций на периферию города
является постепенное расширение и даже смещение делового центра города к полюсам, что,
прежде всего, связано с новым жилым строительством, появлением новых густонаселенных
районов (например, Левенцовки), процессом слияния городов-спутников с Ростовом, а также
постоянным развитием бизнеса крупных региональных и федеральных компаний, которым уже
явно мало иметь один или несколько офисов в Центре — они стремятся сами прийти к как можно
большему количеству своих существующих и потенциальных клиентов.
В ближайшие несколько лет появится еще порядка 30 новых бизнес - центров, конечно,
часть из заявленных проектов могут так и не быть реализованы, однако такое количество новых
офисных площадей может стать критичным, тем более практически все проекты предполагают
расположится в центре города и лишь единицы в спальных районах. В ЗЖМ на данный момент не
запланирован ни один крупномасштабный проект офисного центра, в СЖМ существует проект
целого коммерческого комплекса, в который войдут БЦ, паркинг и гостиница («Альянс» - проект
компании «СигмаСити»).
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
7
Диаграмма № 2
Распределение предложений на продажу объектов офисной недвижимости
по районам г. Ростова-на-дону (сентябрь 2009 г.)
Александровка; 3%
Чкаловский; 4%
Болгарстрой,
Военвед,
Стройгородок; 2%
ЗЖМ; 12%
Каменка; 2%
Ленина; 8%
Центр; 43%
Нариманова; 2%
Нахичевань; 11%
СЖМ; 8%
Сельмаш; 4%
Новое поселение,
Зоопарк; 1%
Диаграмма № 3
Распределение предложений на аренду объектов офисной недвижимости в г.
Ростове-на-Дону (сентябрь 2009 г.)
Александровка; 1%
Аэропорт,
Ордженикидзе; 1%
Болгарстрой,
Военвед,
Стройгородок; 2%
ЗЖМ; 12%
Каменка; 4%
Чкаловский; 2%
Ленина, Нариманова;
5%
Нахичевань; 6%
Центр; 51%
СЖМ; 5%
Темерник; 1%
Новое поселение,
Зоопарк; 1%
Сельмаш; 9%
Диаграмма № 4
Уровень средних цен предложений на продажу по микрорайонам г.
Ростова-на-Дону (сентябрь 2009г.)
Ал
ек
са
нд
р
Аэ овк
ро а
по
Во рт
ен
ве
д
ЗЖ
Зо М
оп
Ка арк
ме
н
Ле ка
Н
н
а р ин
им а
Н На ано
ов хи ва
ое че
п в
О осе ань
рд ле
же ни
ни е
ки
дз
е
СЖ
Ст Сел М
ро ьм
йг а ш
ор
Те одо
ме к
рн
ик
Чк Це
ал нтр
ов
ск
ий
90000
80000
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
Примечание: Микрорайоны СЖМ и Военвед являются развивающимися и при достаточном уровне
востребованности офисных помещений количество предложений ограничено.
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
8
Диаграмма № 5
Уровень средних арендных ставок по микрорайонам г.Ростова-на-Дону (сентябрь
2009)
800
700
600
500
400
300
200
100
А
ле
кс
ан
др
о
А вка
эр
Бо опо
лг рт
ар
ст
ро
Во й
ен
ве
д
ЗЖ
Зо М
оп
ар
К к
ам
ен
ка
Л
е
н
Н
ар ин
им а
а
Н но
Н ахи ва
ов ч
ое ев
по ань
О сел
рд
е
же ни
ни е
ки
дз
е
СЖ
С М
Ст ель
ро ма
йг ш
ор
од
Те ок
ме
рн
ик
Ц
е
Ч
ка нтр
ло
вс
ки
й
0
Примечание: Наиболее высокие арендные ставки наблюдаются в микрорайоне Центр, микрорайоне
Нахичевань- как наиболее приближенном к Центру и в микрорайоне Темерник, т.к. там наблюдается дефицит
предложений на аренду офисных помещений .
5. КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КАЧЕСТВУ
В Российской Федерации в настоящее время нет единой общепризнанной классификации
офисной недвижимости. Различные консалтинговые компании, гильдии риэлтеров и т.д.
предлагают различные системы классификации, которые в российских условиях не вполне
приемлемы. Тем не менее, мы решили использовать классификацию принятую в конце 2006 года
компаниями участницами Московского исследовательского форума (МИФ).
В разработке документа приняли участие специалисты исследовательских отделов
компаний так называемой «большой четверки» (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers
International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle). В работе над
классификацией также участвовали представители различных технических служб,
профессиональных УК и девелоперских компаний. Разработка классификации связана с бурным
развитием офисного рынка, новыми тенденциями на нем, вводом большого количества
качественных зданий, внедрением современных технологий и материалов, повышением
требовательности арендаторов и т.д.
Критерии разделены на 6 разделов:
1) инженерные системы,
2) конструктивные особенности,
3) местоположение,
4) парковка, собственность,
5) управление зданием и услуги для арендаторов.
Отныне для попадания в класс А объект должен соответствовать почти всем критериям, за
исключением выборочно одного основного и четырех факультативных. Сами по себе почти все
параметры стали намного более жесткими и детализированными.
В соответствии с этими признаками объекты офисной недвижимости разделены на 3
класса, описание которых приведено в нижеследующей таблице.
1. Данная классификация применима только к современным существующим качественным
зданиям (класса А, В+, В-).
2. Здание класса А, В+ или В- должно отвечать всем соответствующим критериям (при этом
допускается несоблюдение одного «обязательного» и четырех «факультативных» критериев).
3. Все здания, которые не отвечают указанным выше параметрам, классифицируются как
здания класса С и ниже, классификация этих зданий представлена в Табл. №5.
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
9
Табл. № 4. Классификация офисных зданий, разработанная компаниями-участницами МИФ
Класс А
Класс В+
Класс В-
1. ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ
1.1. Центральная система управления зданием
обязательный
факультативный
не применим
1.2. Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
Система отопления, вентиляции, кондиционирования и
Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения
увлажнения воздуха, позволяющая регулировать
воздуха
температуру в отдельном офисном блоке
обязательный
обязательный
факультативный
1.3. Возможности системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
Способность системы обеспечивать 24-х часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в
диапазоне 22-23 C0 +/-1C0, осуществлять воздухообмен из расчета 60 м3 в час на 10 м2 арендуемой офисной площади в
соответствии с предполагаемой заполняемостью здания
обязательный
рекомендация
не применим
1.4. Современная система пожарной безопасности
обязательный
обязательный
обязательный
1.5. Лифт
Современные лифты для зданий высотой
Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок
3 и более этажей
обязательный
обязательный
обязательный
1.6. Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд
факультативный
не применим
не применим
1.7. Электроснабжение
Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора для
обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при
единовременной нагрузке на 1 м2 полезной офисной площади должна быть минимум 70 VА), источник бесперебойного питания
для аварийного электроснабжения
обязательный
факультативный
факультативный
1.8. Система безопасности
Современные системы безопасности и контроля доступа в
Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная
здание (система видеонаблюдения для всех входных групп,
охрана здания.
включая парковку, система электронных пропусков,
Рекомендация: Система электронных пропусков.
круглосуточная охрана здания)
обязательный
обязательный
обязательный
2. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЯ
2.1. Высота потолков «в чистоте» 2,7-2,8 м и выше
обязательный
факультативный
факультативный
2.2. Планировка
Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с Открытая эффективная планировка всей или половины арендуемой
несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6м
площади здания
обязательный
обязательный
факультативный
Рекомендация: Расстояние от окон до колонн не менее 4 м
не менее чем на 90% полезной площади. Площадь этажа
не менее 1 000 м2 с шагом колонн 8х8 или 9х9 считается
более эффективной
2.3. Глубина этажа
Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м. Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 м, для зданий неправильной формы
и зданий с атриумами – не более 12 м
факультативный
факультативный
факультативный
2.4. Коэффициент потерь. Коэффициент потерь не более 12%
обязательный
факультативный
факультативный
Коэффициент потерь = (полезная площадь/арендуемая площадь)*100%
Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА
2.5. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/м2 и более
обязательный
факультативный
факультативный
2.6. Отделка площадей общей пользования и фасада
Высококачественные материалы, использованные при
Качественные материалы, использованные при отделке помещений
отделке помещений общего пользования и фасада
общего пользования и фасада
обязательный
обязательный
обязательный
2.7. Фальшпол
Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
10
обязательный
не применим
не применим
* Данное требование является факультативным для зданий,
построенных до 2005 года
2.8. Освещение и расположение окон
Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение. Рациональное
расположение окон
факультативный
факультативный
факультативный
3. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
3.1. Местоположение
Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например,
функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее)
обязательный
факультативный
не применим
3.2. Транспортная доступность
Удобный подъезд и транспортное сообщение, т.е. местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей крупной
транспортной магистрали или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и остановкой
общественного транспорта
обязательный
факультативный
факультативный
4. ПАРКОВКА
4.1. Описание парковки
Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная
парковка с крытым переходом к зданию. Наземная гостевая
Организованная охраняемая парковка
парковка
обязательный
обязательный
обязательный
Рекомендация: Удобный въезд на территорию парковки Рекомендация: Подземная парковка для вновь построенных зданий
4.2. Обеспеченность парковочными местами
Обеспеченность парковочными местами:
1) Центр города – не менее, чем 1 место на 100 м2 арендуемой площади (1/100);
2) Районы прилегающие к Центру города – не менее чем 1/80;
3) Районы на окраине города - не менее чем 1/60;
4) Отдаленные районы – 1/30-1/40 и более
факультативный
факультативный
факультативный
5. СОБСТВЕННОСТЬ
5.1. Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным
владельцам)
обязательный
не применим
не применим
5.2. Прозрачная структура собственности
факультативный
факультативный
факультативный
6. УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ И УСЛУГИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ
6.1. Управление зданием
Управление зданием осуществляется профессиональной
компанией, управляющей не менее 5 офисными зданиями
Должным образом организованное управление зданием
(не менее 5 000 м2 каждое) или обладающей
соответствующим международным опытом
обязательный
обязательный
обязательный
6.2. Телекоммуникационные провайдеры
Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании
обязательный
обязательный
факультативный
6.3. Входная группа
Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания
и обеспечивающая удобный доступ.
факультативный
факультативный
не применим
6.4. Услуги для арендаторов
Профессионально организованный кафетерий для
сотрудников, соответствующий размерам здания и
Кафетерий для сотрудников и другие услуги в здании (банкомат,
количеству работающих в нем сотрудников, наличие не
газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом
менее двух других услуг (банкомат, газетный киоск,
инфраструктуры в непосредственной близости к зданию
химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в
непосредственной близости от здания
обязательный
обязательный
обязательный
В Ростове-на-Дону в настоящее время большинство офисных помещений относятся к
классу «С» и ниже. Для них можно использовать классификацию, представленную в монографии
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
11
«Технология анализа рынка недвижимости» главного аналитика ведущего российского
общественного объединения «Российская гильдия риэлтеров» Стерника Г.М. При типизации
офисных объектов по качеству приняты следующие классификационные признаки:
 Назначение
 Возраст здания
 Расположение
 Планировочные решения
 Архитектура и отделка (ремонт)
 Инженерия
 Инфраструктура и сервис
 Паркинг
 Управление зданием, охрана.
Табл. № 5. Классификация офисных зданий, разработанная Г.М. Стерником
Класс F
Класс Е
Класс D
Класс С
Назначение здания
Возраст здания
Офисные здания
Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения
С недостатками в расположении (удалённость от транспортных артерий,
Расположение
неудобный подъезд)
Конструктивные решения Возможность установки подвесных потолков
Планировочные решения
Достаточно эффективные поэтажные планы
Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным
Архитектура и отделка
стандартам
Система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы
Инженерия
кондиционирования воздуха
Инфраструктура и сервис
Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха
Паркинг
Недостаточное количество машиномест ( менее 1 на 100 кв.м)
Управление зданием
Круглосуточная охрана, хорошая служба эксплуатации, опытный арендодатель
Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научноНазначение здания
исследовательских институтах, приспособленные под офисы
Возраст здания
Более 10 лет
Архитектура и отделка
Более или менее качественный ремонт
Инженерия
Устаревшие инженерные коммуникации
Управление зданием
Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения
По остальным признакам требования не предъявляются
Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для
Назначение здания
размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детские сады
и т.д.)
Архитектура и отделка
Более или менее качественная отделка, ремонт
По остальным признакам требования не предъявляются
Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, не приспособленные для
Назначение здания
размещения офисов и не отремонтированные
Архитектура и отделка
Требуется реконструкция и ремонт (отделка)
Инженерия
Устаревшие инженерные коммуникации
По остальным признакам требования не предъявляются
6. КОНЪЮНКТУРА СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
На данный момент рынок офисной недвижимости г. Ростова-на-Дону характеризуется
снижением активности, что связано с развивающимся финансовым кризисом. Существующее
предложение на продажу и аренду офисной недвижимости в Ростове-на-Дону сосредоточенно в
основном в центральной части города.
Основным показателем, характеризующим уровень спроса в сегменте офисной
недвижимости, является доля пустующих площадей. Если в 2007 г. и даже летом 2008 г. уровень
вакантных площадей на рынке составлял 3-5%, то в конце 2008 - начале 2009 гг доля пустующих
площадей значительно выросла и составляет в среднем 10-30%%. В открывающихся объектах
свободна половина и более площадей. На сентябрь 2009 г. новые бизнес-центры, расположенные
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
12
в центральной части Ростова, заполнены на 50–80%. Например, в некогда успешном БЦ
«Кристалл», который в докризисные времена был полностью укомплектован арендаторами, сейчас
пустуют несколько этажей. Арендаторы продолжают покидать бизнес-центры — часть из них по
причине закрытия бизнеса, другие урезают бюджет на аренду офиса на 20–25% и переходят на
малые площади — со 100 кв. м до 40–70 кв. м либо на более дешевые площади таких же размеров
Высокая доля вакантных площадей привела к тому, что собственники объектов были
вынуждены значительно снизить ставки аренды, чтобы не допустить дальнейшего оттока
арендаторов: так, например, в бизнес-центре «Белый слон» ставки снизились с 1000 руб. за кв.м до
650 руб., в «Купеческом дворе» с 900 руб. до 500 руб. за кв.м, в Clover House с 1 200 руб. до 900
руб. за кв.м. Стоимость аренды в классе «С» колеблется около 450 руб. за кв.м.
К сентябрю на рынке офисной недвижимости размеры месячных арендных ставок в
современных БЦ класса B (их в Ростове большинство) и бывших НИИ, реконструированных в
офисные здания, почти сравнялись. По мнению риэлторов, это произошло из-за миграции
арендаторов из новых БЦ в офисные здания экономкласса (бывшие НИИ, Дома быта и пр.). Таким
образом, аренда офисов в современных БЦ стала дешеветь, а собственники старых зданий из-за
стабильного спроса, наоборот, держали ставки. По данным заключенных договоров аренды
(менеджер коммерческого отдела АН «Лендлорд» тел. 2904-904) цена аренды в старых зданиях —
450–500 рублей за 1 кв. м. в мес., а в новых БЦ — 550 рублей (хотя предложения по аренде
колеблются на уровне 700 руб./кв.м. в месяц). Поскольку разница невелика, арендаторы либо
выбирают новые БЦ, чтобы более солидно, несмотря на текущую экономическую ситуацию,
представить свою компанию, либо остаются на насиженных местах, констатируют эксперты.
Падение цен на 35–45% отмечается и в сегменте продажи коммерческой недвижимости.
Примерно в десяти офисных центрах, где цена была в ноябре 2008 г. в районе 95–120 тыс. руб.
за кв. м при продаже, сейчас собственники готовы реализовывать помещения по 60–70 тыс. руб.
за кв. м». Сейчас диапазон цен колеблется от 45 тысяч рублей/квадратный метр в бизнес-центрах,
строительство которых на данный момент заморожено, до 80 тысяч рублей в новых БЦ. За 50
тысяч рублей сегодня можно купить квадратный метр офиса в строящемся БЦ (с учетом будущей
отделки), например в БЦ «Дипломат».
Ожидается, что и в дальнейшем арендные ставки будут снижаться. Этому способствуют
тенденции, которые будут преобладать в сегменте офисной недвижимости города в 2009 году:
 Обостряется конкурентная борьба между офисами класса «В» и «С», что связано со
значительным снижением ставок в классе «С» и большим объёмом предложения в
данном сегменте, приемлемом по качеству и местоположению.
 Уровень деловой активности, а, следовательно, и спрос на офисные помещения не
будет увеличиваться до начала положительных тенденций в финансовоэкономической сфере.
Эксплуатационные
расходы, руб. на 1
кв. м в мес.***
Заполняемость****
,%
Кристалл
ул. Суворова/
пр. Кировский
Ставка аренды,
руб. за 1 кв. м в
мес., офисов
площадью более
100 кв. м*
Гедон
ул. Текучева/
пр. Буденновский
ул. Гр. города Волос/
пр. Буденновский
Белый слон
Ставка аренды,
руб. за 1 кв. м в мес.,
офисов площадью
40–70 кв. м*
ул. Текучева/пер.
Соборный
Класс, общая
площадь, тыс. кв. м
Clover
House
Местоположение
Название
Табл. № 6. Ставка аренды в бизнес-центрах, расположенных в Центре Ростова-на-Дону, сентябрь 2009 г.
В+, 16,3
900 (с НДС)**
800 (с НДС)
150–200
70
В, 7,2
650
–
65–70
В+, 5,3
1000 (с НДС)**
700 (с НДС)
100
Входят в ставку
аренды
В, 6,4
550
400
100–150
75
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
80
13
Купеческий
двор
ул. Социалистическая/
пр. Семашко
В+, 30
800
500
50–150
ул. Греческого города
Ростовский
Волос/пр. Буденновский
С, 18
900
500
100–120
Примечания. Ставка аренды в бизнес-центре «Гедон» указана с эксплуатационными и коммунальными платежами.
*По данным КУН «Время», КУН «Титул», КУН «Офис-Сервис».
**Информация предоставлена УК «Омега» и УК БЦ Clover House.
***В платежи не входит плата за электричество, телефонную связь, воду.
****Оценка заполняемости дана директором КУН «Время» Алексеем Поповым.
50
70
Спрос на офисную недвижимость класса «А» не будет существенно снижаться, поскольку
она как и прежде в Ростове в большом дефиците, а следовательно всегда будет востребована.
На сегодняшний день площади от 10 000 кв.м. в г. Ростове-на-Дону
могут предложить лишь строящиеся объекты:
- БЦ «Колизей» (офисная площадь – н/д) Стандартная площадь
офиса колеблется от 110 до 230 кв.м. Внутренняя отделка осуществляется
согласно дизайнерскому решению и соответствует требованиям
современного делового центра. Сдать бизнес-центр, полностью готовый к
эксплуатации планируется в 2010 году. На сентябрь 2009 г. цены
предложения установлены на уровне 90 000 руб. за 1 кв.м. с 3-го по 10 этаж
при 40% предоплате, при 100% оплате – 80 000 руб. за кв.м. (www.nlrealty.ru);
- БЦ «Пять морей» (офисная площадь – 15900 кв.м.) Минимальная
площадь офиса 45кв.м. Обслуживание в БЦ «Пять морей» будет
осуществляться на самом высоком уровне, аналогичном уровню сервиса
в отелях категории 5 звезд. Сдать бизнес-центр, полностью готовый к
эксплуатации планируется в 2010 году. На сентябрь 2009 г. цены
предложения на покупку установлены на уровне от 170 000 - 220 000
руб./кв.м., предложения аренды – 1500-1800 руб./кв.м. в месяц в
зависимости от расположения на этаже. (www.5morey.mazanov.ru);
- БЦ «Риверсайд» (офисная площадь – н/д.) Стандартная площадь офиса колеблется от
20 до 250 кв.м. В БЦ «Риверсайд-Дон» будут конференц-залы, переговорные и ресторан, а для
обедов персонала — кафе. Еще одной особенностью проекта стал гибкий
подход к планированию офисного пространства. Конструктивное решение
бизнес-центра позволяет моделировать различные варианты современных
офисных форм — от больших открытых планировок до секционных офисов
и различных комбинаций пространственных решений. Впервые в Ростове
офисное
здание
предлагает
редкую
возможность
пользоваться
благоустроенным причалом. Сам берег становится частью территории бизнесцентра и является природной границей квартала. Сдать бизнес-центр,
полностью готовый к эксплуатации планируется в 4 кв. 2009 года. На сентябрь
2009 г. цены предложения на покупку установлены на уровне от 90 000 - 120 000 руб./кв.м.,
предложения аренды – от 1000 руб./кв.м. в месяц (www.concern-edinstvo.ru);
- БЦ «Гвардейский» (офисная площадь – 19380 кв.м.)
Минимальная площадь офиса 125 кв.м. На первых этажах центра
расположатся зона центральной рецепции, банк, кафетерий, на четвертом
– вместительный и функциональный конференц-зал. Техническое
оснащение центра выполнено на самом высоком уровне, полностью
соответствующем заявленному высокому классу (В+). Сдать бизнес-центр,
полностью готовый к эксплуатации планируется в 2010 году. На сентябрь
2009 г. цены предложения на покупку установлены на уровне от 75 000 - 85
000 руб./кв.м., в зависимости от этажа и площади помещения. (www.zdi.ru);
- БЦ «Don-Capital» (офисная площадь – 26000 кв.м.) Объект включит в себя
административно-офисный блок, выставочно-рекреационную и торговую зоны. В здании
предусмотрена 3-х уровневая подземная стоянка на270 машино-мест и наземная парковка. Сдать
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
14
бизнес-центр, полностью готовый к эксплуатации планируется в 2010 году. На
сентябрь 2009 г. цены предложения на покупку и аренду не установлены.
(www.doncapital.ru, тел. 250-00-91);
Более высокие цены в строящихся объектах, по сравнению с
существующими, объясняются следующим причинами:
- большинство реализуемых проектов имеют более высокий уровень
инженерной и архитектурной составляющей проекта (например, бизнесцентры «Пять морей» и «Риверсайд-Дон»);
местоположение
большинства
проектов
является
более
привлекательным: при анализе мест расположения четко прослеживается тенденция выбора мест
строительства в уже сложившейся зоне концентрации деловой инфраструктуры или историческом
центре города;
- застройщики не спешат снижать стоимость аренды и продажи в строящихся объектах, так
как в процессе строительства высокий уровень заполняемости не является приоритетной целью и
застройщик стремится продать или сдать помещения в аренду по максимальной цене.
7. КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОСТОВСКОЙ
ОБЛАСТИ
Рынок офисной недвижимости г. Азова
Рынок офисной недвижимости в г. Азове развит достаточно слабо, как правило, офисы
представлены встроенными помещениями (объектами жилой недвижимости переведенной в
нежилой фонд) и административно-бытовыми корпусами, расположенными на производственноскладских базах в промзонах, прилегающих к г. Азову. Современные бизнес-центры в г. Азове
отсутствуют. Арендные ставки за офисные помещения колеблются в диапазоне от 200-400
руб./кв.м. в мес.
Рынок офисной недвижимости г. Батайска
Рынок офисной недвижимости в г. Батайска развит достаточно слабо, как правило, офисы
представлены встроенными помещениями (объектами жилой недвижимости переведенной в
нежилой фонд). Офисные помещения сосредоточены в основном в Центре г. Батайска.
Современные бизнес-центры в г. Батайске отсутствуют. Однако, в 2006г. были построены
административные здания площадью около 500 кв.м. на ул. Кирова и ул. Горького. На данный
момент на ул. Кирова также ведется строительство небольшого офисного здания. Современные
бизнес-центры в г. Батайске отсутствуют. Арендные ставки за офисные помещения в городе
колеблются в диапазоне от 200-400 руб./кв.м. в мес.
Рынок офисной недвижимости г. Новочеркасска
Рынок офисной недвижимости в г. Новочеркасске недостаточно развит. Предлагаемые к
продаже объекты представляют в основном объекты жилой недвижимости (дома, квартиры),
переведенные в нежилой фонд. Имеется ряд предложений по продаже старинных особняков,
однако, цены по мнению риэлтеров являются зачастую завышенными. Срок экспозиции данного
типа объектов составляет от 1года и выше.
Первой ласточкой на рынке офисной недвижимости может
считаться сданное в 2006г. здание бизнес-центра «Первомайский» на ул.
Первомайской, 107а (р-н Черемушки), построенного компанией
«Югснабсервис». Его общая полезная площадь свыше 1500 кв.м.
Современное пятиэтажное торгово-офисное здание с цокольным этажом
соответствует классу «В-». Фасад здания виден с проспекта Баклановского,
который является крупной транспортной артерией города, расположенной
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
15
на направлении соединяющем между собой города Шахты, Новочеркасск и Ростов-на-Дону. На
данный момент это здание является единственным бизнес-центром в Новочеркасске.
Существующее предложение по сдаче в аренду офисной недвижимости в Новочеркасск
сосредоточенно также в основном в центральной части города. Однако в основном сдаются в
аренду площади, расположенные в бывших учебных заведениях или административных зданиях.
Предложение офисных площадей в других районах крайне незначительно (в основным бывшие
квартиры на первых этажах жилых зданий) при столь же незначительном спросе.
Ставки арендной платы за офисные площади колеблются в пределах 150-400 руб./кв.м. в
мес.
Рынок офисной недвижимости г. Таганрога
Рынок офисной недвижимости в г. Таганрога развит недостаточно сильно, как правило,
офисы представлены встроенными помещениями (объектами жилой недвижимости переведенной
в нежилой фонд) и небольшими отдельностоящими офисными зданиями, как правило,
административно-бытовыми комплексами промышленных объектов, расположенными на
проезжих улицах, площадью до 500 кв.м. Офисные помещения сосредоточены в основном в
Центре г. Таганрога и в районе ул. Дзержинского. Современные бизнес-центры в городе
отсутствуют. Однако, в 2006г. были реконструированы административные здания, расположенные
в Центре. В 2008 г. компанией «Интек-Двелопмент» планировалась реконструкция «Инженернолабораторного корпуса» площадью 10 362 кв.м., расположенного по адресу: пер.
Инструментальный, 2/3, но по имеющимся данным проект не был реализован. В 2009 г. в Центре
было начато строительство торгово-офисного здания, однако сроки реализации проекта и более
подробная информация по нему неизвестны. Арендные ставки за офисные помещения в городе
колеблются в диапазоне от 300-600 руб./кв.м. в мес.
Рынок офисной недвижимости г. Шахты
Офисные помещения сосредоточены в основном в Центре г. Шахты. На Центр
приходится до 60% всех офисных помещений города, остальные 40% распределены по
микрорайонам. Наибольшим спросом пользуются офисы в на улицах: ул. Советская, пр. Победы
Революции, пр. Карла Маркса. Этот район характеризуется максимальной деловой активностью в
г. Шахты, высокой транспортной доступностью, хорошим подъездом. Базовые ставки арендной
платы за офисы, находящиеся на центральных улицах: ул. Советская, пр. Победы Революции,
колеблются в пределах от 300 до 500 руб./м2 в месяц в зависимости от состояния, этажности,
технической оснащённости. На улицах, прилегающих к вышеперечисленным, в зависимости от
транспортной доступности и качества подъезда, ставки арендной платы могут быть ниже.
Современные бизнес-центры в г. Шахты отсутствуют.
Цена аренды офисных площадей в г.Шахты колеблется в диапазоне от 200 до 500
руб./кв.м. в мес.
8. КРАТКИЙ АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД КОММЕРЧЕСКУЮ
ЗАСТРОЙКУ Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ
Наиболее востребованными районами с точки зрения приобретения земельного участка для
строительства торгово-офисного объекта являются: Центр, Нахичевань, Ленина, Сельмаш. Для
возведения современного торгово-офисного объекта требуется участок площадью от 0,5-1 Га., с
возможностью подсоединения к городским магистралям электро-, водо-, газоснабжения и
центральной канализации. Участков такой площади на рынке условно делятся на две категории:
- участки, застроенные ветхими строениями под снос. Такие участки расположены в
основном в Центре и Нахичевани, однако с возведением на них объектов связаны определенные
трудности: во-первых, ужесточение требований согласно Градостроительного регламента г.
Ростова-на-Дону по этажности и по парковке, во-вторых, коммуникации в этих районах устарели и
не обладают достаточными мощностями. Цены на участки в этих районах колеблются от 2 до 5
млн. за 0,01Га.
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
16
- участки, созданные путем объединения нескольких садовых участков, выходящих фасадом
на проезжую улицу. Примером таких участков являются участки на пр. Шолохова, ул.
Малиновского, ул. Таганрогская. Но данные районы расположены на окраине города, т.е. отдалены
от делового центра. Основная проблема с возведением объектов на таких участках связана с
удаленностью линий коммуникаций, а значит их проведение будет весьма затратным. Цены на
участки в этих районах колеблются от 1 до 3 млн. за 0,01Га.
Исключение составляет микрорайон Сельмаш, он достаточно приближен к центу города и
в нем имеются большие энергетические мощности, однако в настоящее время там не имеется
свободных участков, предложенных на продажу. Так же нет продаваемых участков и в районе
Ленина.
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
17
9. ИНФОРМАЦИЯ ПО СУЩЕСТВУЮЩИМ БИЗНЕС-ЦЕНТРАМ
Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь (площадь помещений)
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Кондиционирование
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки (НДС)/Цены продажи
Девелопер
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь (включает площадь коридоров
и санузлов)
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Кондиционирование
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки (НДС)
Девелопер
Управляющая компания(предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
Соколова, 18
Кировский/Центр
3-х этажное офисное здание
С
927 кв.м.
612 кв.м.
1,44
295 кв.м.
3
коридорная
нет
высокоскоростной Интернет; цифровая телефонная связь
15 машиномест для арендаторов
есть
ростовские фирмы и предприниматели
700 руб./кв.м. (НДС не облагается (упрощенная система
налогообложения); включает все коммунальные платежи
кроме электроэнергии)
ООО "Офис-Центр"
собственник
март 2006
тел. 240-18-37
Социалистическая, 88
Ленинский/Центр
8-ми этажное офисное здание
на 1-ом эт. – торговые площади
С
2380 кв.м.
1855,2 кв.м.
1,42
297 кв.м.
8
коридорная
нет
высокоскоростной интернет; видеонаблюдение; цифровая
телефонная связь
подземная на 8 машиномест (1 место при аренде целого
этажа)
бизнес-ланч с 14 до 16 часов
ОАО ГСК "Югория"; туристическое агентство
"Посейдон"; Агентство правовой информации "Система
Гарант"
6 эт. - 700 руб./кв.м.
1 эт. – 900 руб./кв.м.
(включает НДС) коммунальные платежи сверх аренды
нет св.
Управляющая компания ООО"ТДА"
3 кв. 2005
тел. 299-00-14
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
18
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь (площадь помещений)
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Кондиционирование
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки (НДС)/Цены продажи
Девелопер
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
Суворова, 38
Кировский/Центр
5-ти этажное офисное здание
С
1375 кв. м.
1075 кв.м.
1,16
275 кв.м.
5
коридорная
нет
высокоскоростной интернет; цифровая телефонная связь
гостевая на 7 машиномест
кафе-ресторан
Туристическая компания ООО"РОССО-Тур";
ООО"Альберт"
700 руб./кв.м. (НДС не облагается (упрощенная система
налогообложения, не включает коммунальные платежи)
Продажа – офис на 3 этаже Площадь 17 кв.м. Цена
2800т.р. Возможен торг
нет св.
собственник
3 кв 2005
тел. 250-08-98; 250-08-99
БЦ «ПАССАЖ»
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь (площадь помещений)
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Кондиционирование
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки (НДС)/Цены продажи
Девелопер
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
Примечание
Пушкинская/Ворошиловский "Пассаж"
Кировский/Центр
11-ти этажный Офисный Центр
С
2610 кв.м.
1837 кв.м.
1,24
290 кв. м.
11
коридорная
нет
высокоскоростной интернет; пост охрана; цифровая
телефонная связь
гостевая на 12 машиномест
macDonald's
23 арендатора / возможно 25
750-800 руб./кв.м (НДС не облагается (упрощенная
система налогообложения); не включены коммунальные
платежи)
ООО "Пассаж"
ООО "Офис-сервис"
1972
тел. 219-00-00
пропускной режим доступа в здание
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
19
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Кондиционирование
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки
Девелопер
Управляющая компания (предоставляемые
услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
Примечание
Семашко, 114
Октябрьский/Центр
3-х этажное административное здание с цокольным этажом
С
1600 кв.м.
1224,8 кв.м.
1,2
423,7
4
коридорная
сплит-системы
система контроля доступа; видеонаблюдение;
высокоскоростной интернет; цифровая телефонная связь
24 машиноместа для сотрудников офиса; гостевой нет
кафе-ресторан
шоу-техника; "Мечел" - представительство завода обработки
металла; представительство торговой фирмы "Рейн" ТЮФ
интернационал РУС (Южный филиал)
750 руб/ кв.м. в месяц, включая все расходы
частное лицо
собственник
2004
собственник
реконструировано из производственного здания
БЦ «КРИСТАЛЛ»
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Кондиционирование
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки
Девелопер
Управляющая компания (предоставляемые
услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
Примечание
Кировский/Суворова "Кристалл"
Кировский/Центр
11 эт. офисное здание
В7040 кв.м
около 6 300 кв.м
нет св.
640 кв.м.
свободная
система кондиционирования CARRIER; вентиляционная
система VTS CLIMA
металлопластиковое остекление ALUPLAST; утепленный
вентилируемый фасад из полированного керамогранита
(утеплитель ROCKWALL); витражи REYNAERS; три лифта
класса люкс SIGMA ELEVATOR; современные инженерные
системы; круглосуточная охрана
наземная (1 место на 100 кв.м.)
есть
17 арендаторов
750 р. / кв.м. в месяц
ТПП РО
НП «Управляющая компания «Бизнес-центр «Кристалл»
IV кв. 2006
Тел. 8(863)229-59-64
Проект оценивается как удачный.
Преимущества:
 Хорошие подъездные пути,
 Строительство БЦ велось Заказчиком (Торговопромышленная палата и ее члены)
 Управление зданием осуществляется объединением
собственником
Недостатки:
-Недостаточное количество парковочных мест
 Здание принадлежит разным собственникам
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
20
БЦ «ПОИСК»
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки
Девелопер
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
50-Летия Ростсельмаша БЦ «Поиск»
Пролетарский / Сельмаш
9-этажный бизнес-центр, появившийся на месте
бывшего цеха завода «Ростсельмаш», занимавшего
площадь около 9 га.
В9 120 кв.м.
5 960 кв.м.
нет св.
нет св.
Коридорная
система контроля доступа; видеонаблюдение;
высокоскоростной интернет; цифровая телефонная
связь
Охраняемая парковка
Кафе-бар, столовая
филиалы и представительства российских и
зарубежных компаний, более 80 % занимают площади
от 50 до 100 кв.м.
622 р. кв.м. в месяц (включает коммунальные платежи и
НДС)
ООО «Мегамаркет»
ООО «Мегамаркет»
2007
тел. 255-21-21
БЦ «СОДРУЖЕСТВО»
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Технические системы
Парковка
Арендные ставки / Цены продаж
Девелопер
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
ул. Троллейбусная, 24/2 "Содружество"
Первомайский/Чкаловский
7-10 этажный торгово-офисный бизнес центр
В18 000 кв.м.
16 000 кв.м., в т.ч. офисная – 8500 кв.м.
Нет св.
Нет св.
7-10
Свободная
высота этажа 2,7 - 3,8 м и 5.1 м;
современные системы жизнеобеспечения;
системы отопления REHAU;
цифровые системы коммуникаций;
5 лифтов высокого качества;
алюминиевое фасадное остекление;
охраняемая территория;
собственная сервисно-эксплуатационная служба.
служебная автостоянка и гостевая парковка
От 550 р. / кв.м. в месяц + коммунальные платежи, не
включая НДС
СК "Содружество"
ООО «Сигма-Сити»
III кв. 2008 г.
Отдел продаж «Сигма-сити» т. (863) 245-70-00
(863) 245-75-00, (863) 245-77-00
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
21
БЦ «КУПЕЧЕСКИЙ ДВОР»
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Кондиционирование
Технические системы
Парковка
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки/ Цены продаж
Девелопер
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
Примечание
ул. Социалистическая, 74 "Купеческий Двор"
Ленинский/Центр
две башни по 16 эт.
В+
29500 кв.м.
в т.ч. офисная – 23500 кв.м.
нет.св.
нет.св.
600 кв.м.
16
свободная
современная система вентиляции и
кондиционирование
система центрального отопления; система пожарной
сигнализации, современная система пожаротушения;
оптико-волоконные телекоммуникации, выделенные
линии интернет, возможна установка
неограниченного количества телефонных линий;
система видеонаблюдения, видео-мониторинг
периметра, система контроля доступа, современные
системы безопасности.
подземная двухуровневая на 93 машиномест
Московский индустриальный Банк – 1200 кв.м.
"Городской Ипотечный Банк" – 600 кв.м.,
издательство газеты «Работа для Вас» - 120 кв.м.
другие компании, предоставляющие услуги
населению (страховая компания, туристические
агентства и др.). Около 70% арендаторов занимают
площади до 100 кв.м., около 30% - до 200 кв.м.
аренда - от 400 до 800 руб/кв.м. в т.ч. НДС и ком.
платежи без электроэнергии
ООО "СК Плеяда" тел. 263-04-50
УК «Офис-сервис»
I кв/ 2007
ООО "СК Плеяда" тел. 263-04-50,
УК «Офис-Сервис» т. 295-56-99
Проект оценивается как не совсем удачный.
Заполняемость (по аренде) на август 2008 г. составляет
менее 50%.
Преимущества:
 БЦ расположен вблизи как городской, так и
областной Администрации
 Хорошая транспортная доступность
Недостатки:
 Качество подъезда к зданию имеет низкую оценку
(узкие улицы с односторонним движением,
загруженные транспортом)
 Отсутствие возможности парковки рядом со зданием
 Здание принадлежит разным собственникам
 Отсутствие единой компании, обеспечивающей
комплекс услуг по управлению зданием
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
22
БЦ «CLOVER HOUSE»
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Кондиционирование
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Улучшения (дополнительные сервисы в здании)
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки
Девелопер
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
Примечание
Текучева/Соборный "Clover house"
Октябрьский/Центр
17-этажное офисное здание
1-3 эт. - торговый
В+
25 800 кв.м.
23577 кв.м., в т.ч.
офисная – 16205 кв.м.
нет св.
около 1000 кв.м.
17
свободная
центральная система приточно-вытяжной вентиляции
и кондиционирования; кондиционирование
осуществляется с помощью фенкойлов
Свободная планировка этажей, высота офисных
помещений – 3,05 м., высота торговых помещений –
4,10 м.;
вторая категория безопасности электроснабжения;
наличие систем автоматизации здания; оптиковолоконные телекоммуникации; выделенные линии
Интернет; установлена мини-АТС; система
видеонаблюдения; видео-мониторинг периметра;
система контроля доступа; система охранной
сигнализации
пятиэтажная подземная на 400 машиномест (аренда –
150 у.е в месяц за 1 машиноместо)
есть
сведения о компаниях арендаторах отсутствуют.
Около 30% арендаторов занимают площади до 100
кв.м., около 20% - до 150 кв.м., 50% занимают
площади более 300 кв.м.
800 - 900 руб./кв.м. в месяц (включая НДС и
коммунальные платежи)
РГС Недвижимость
ООО «Кловер-Управление-Ростов-на-Дону», полный
комплекс услуг
тел. 8 (863) 268-86-98
Май 2007 г
тел. 8 (863) 268-86-98
Проект оценивается как удачный. Заполняемость на
август 2008 г. составляет около 85%.
Преимущества:
 Хорошие подъездные пути,
 Хорошая транспортная доступность
 Здание не продавалось по частям и принадлежит
одному собственнику
 Управление зданием осуществляется
профессиональной московской управляющей
компанией
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
23
БЦ «РОСТОВСКИЙ»
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Технические системы
Парковка
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки
Девелопер
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
Примечание
пр. Буденовский/Греческого города Волос
"Ростовский"
Ленинский/Центр
16-этажное офисное здание
В18 000 кв.м.
13 950 кв.м.
в т.ч офисы – 13200 кв.м.
нет св.
1060 кв.м.
16
свободная
высота (стяжка - подвесной потолок) – не менее 2,85
м;
4 лифта импортного пр-ва; система приточновытяжной вентиляции; механическая очистка воды от
примесей; тепло-изолирующая стяжка; оптиковолоконные телекоммуникации; цифровая
телефонизация; высокоскоростной цифровой
интернет; возможность выделенной линии; вводные
приборы учета на каждое офисное помещение; на 10
кв.м. офисного помещения – 1 пост эл.оборудования;
водопровод и канализация согласно СНиП
подземная - 16 машиномест; наземная - 40
машиномест
сведения о компаниях арендаторах отсутствуют. Из 45
арендаторов около 60% арендаторов занимают
площади до 100 кв.м., около 35% - от 150 до 300 кв.м.,
5% занимают площади более 300 кв.м.
400-900 руб./кв.м. в месяц (включая НДС и
коммунальные платежи)
Группа компаний "Гарантия"
УК «Офис-Сервис», т. 295-56-99
конец 2007 г.
тел. 8 (863) 227-30-16
Проект оценивается как удачный. Выкуплены 100%
офисных помещений.
Заполняемость на август 2008 г. составляет около
80%.
Преимущества:
 Хорошие подъездные пути,
 Хорошая транспортная доступность
 Здание не продавалось по частям и принадлежит
одному собственнику
 Управление зданием осуществляется
профессиональной московской управляющей
компанией
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
24
БЦ «БАЛКАНЫ»
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Кондиционирование
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки
Девелопер
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
Примечание
Соколова/ Седова «Балканы»
Кировский/ Центр
9-этажное офисное здание с мансардой
В7630 кв.м.
офисная – 6500 кв.м.
нет св.
около 750 кв.м.
9
свободная планировка 2-9 этажей
система вентиляции и кондиционирования
высота офисных помещений - 3,00м;
2 скоростных лифта;
оптико-волоконные телекоммуникации;
цифровая телефонизация;
выделенная линия Интернет;
услуги центральной рецепции в холле 1-го этажа;
современная система безопасности;
профессиональное управление зданием.
Подземный паркинг 750м2
есть
сведения о компаниях арендаторах отсутствуют, в
аренду помещения сдавались от 80 кв.м. и блоками по
240 кв.м. 40% арендаторов занимают площади от 150
до 300 кв.м., 60% - более 500 кв.м.
720 руб./ кв.м. без учета НДС и коммунальных
платежей
ООО "ТД "Аверс", 263-71-07
ООО "ТД "Аверс", 263-71-07
нач. 2007
www.balkany.ru
Проект оценивается как удачный. Заполняемость
офисных площадей на август 2008 г. составляет 100%.
Преимущества:
 Подъездные пути к БЦ имеют достаточно высокую
оценку
 БЦ расположен рядом с Областной
Администрацией
 Из окон здание открывается прекрасный вид на реку
Дон и ее набережную
 Управление зданием осуществляется управляющей
компанией, созданной застройщиком
Недостатки:
 Недостаточно удобная транспортная доступность
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
25
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Кондиционирование
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки
Дата выхода на рынок
Источник
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Кондиционирование
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
Стадионная, 44
Октябрьский/ Комсомольская пл.
4-этажное офисное здание
С
1600 кв.м.
нет св.
нет св.
400 кв.м.
4
свободная
нет
выделенные линии Интернет; система охранной
сигнализации
нет, есть возможность парковки возле здания
нет
ТД «Симеон»
сдано в долгосрочную аренду одному арендатору
I кв.2007 г
УК «Офис-Сервис», т.295-56-99
Красноармейская, 143
Кировский/ Центр
9-этажное офисное здание
С
1690 кв.м.
1140 кв.м.
нет св.
170 кв.м.
9
коридорная
есть
выделенные линии Интернет; система охранной
сигнализации
нет, есть возможность парковки возле здания
нет
6 арендаторов, занимающих площади до 100 кв.м.
600-900 руб./кв.м. входят все коммунальные платежи,
НДС не облагается
УК «Офис-сервис», т.295-56-99 (сдача в аренду
помещений)
I кв.2007 г
УК «Офис-сервис»
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
26
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Кондиционирование
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
Примечание
5-линия, 9
Пролетарский/ Нахичевань
4-х этажное офисное здание
С
1600 кв.м.
1550 кв.м., в т.ч. офисная – 1250 кв.м.
нет св.
370 кв.м.
4
коридорная
нет
выделенные линии Интернет; система охранной
сигнализации
нет, есть возможность парковки возле здания
нет
24 компании, 80% занимают площади до 50 кв.м.,
12,5% - от 50 до 100 кв.м., 8% - от 100 до 300 кв.м.
700 руб./кв.м. входят все коммунальные платежи,
НДС не облагается
УК «Офис-сервис», т.295-56-99 (сдача в аренду
помещений)
2004 г
УК «Офис-сервис»
Пропускной режим
БЦ «НАХИЧЕВАНСКИЕ ЛИНИИ»
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Кондиционирование
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Арендные ставки
Девелопер
Дата выхода на рынок
Источник
В.Черевичкина, 64/ «Нахичеванские линии»
Пролетарский/ Нахичевань
два здания 4 эт и 4эт с мансардой
С
3000 кв.м
нет св.
нет св
300 – 370 кв.м.
4
коридорная
нет
телефонизация, система охранной сигнализации
нет, есть возможность парковки возле здания
нет
450 – 550 руб./кв.м. в зависимости от занимаемой
площади, без коммунальных платежей, НДС не
облагается
строительная компания «Дон-Спарк»
реконструировано в 2006 г
т.8(863)262-43-10, www.don-spark.ru
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
27
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Кондиционирование
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки / Цены продаж
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
ул. Советская, 44
Пролетарский / Нахичевань
7-этажное офисно-административное здание
С
4 300 кв.м.
1 500 кв.м.
нет св.
600 кв.м.
7
коридорная
нет
стандартные
нет, есть возможность парковки возле здания
нет
56 арендаторов, из которых 90% щанимают площади
до 50 кв.м., 10 % от 50 до 100 кв.м.
600-700 р. / кв.м. в месяц, включая коммунальные
платежи. Не включая НДС
УК «Офис-Сервис», т.295-56-99
1987
т.295-56-99
БЦ «БЕЛЫЙ СЛОН»
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Технические системы
Парковка
Арендные ставки / Цены продаж
Девелопер
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
ул. Текучева, 234 "Белый Слон"
Октябрьский/Центр
12-этажное каркасно-монолитное здание
В7 200 кв.м.
нет св.
нет св.
600 кв.м.
12
коридорная
вентилируемый фасад; стилизованная входная группа,
security; отделка мест общего пользования-бизнескласс; современные скоростные лифты; система
кондиционирования; противопожарная сигнализация;
цифровая телефонизация; интернет
наземная (аэропортная система платежа)
600 - 800 р. за кв.м. месяц; входят все коммунальные
платежи, НДС не облагается
Цена продажи (от собственников) может достигать
135 т.р. за кв.м.
Концерн "Единство"
УК «Элита-Сервис», т. 234-45-82
2007
(863) 218-12-62
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
28
БЦ «GEDON»
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки / Цены продаж
Девелопер
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Технические системы
Парковка
Кафетерий
Компании в здании (арендаторы)
Арендные ставки / Цены продаж
Дата выхода на рынок
Источник
Красноармейская/Буденовский GEDON
Октябрьский/Центр
Комплекс состоит из двух зданий бизнес-центра
соединенных стеклянной галереей на уровне 2-го
этажа: 8-этажное здание (корпус Б), 13-этажное здание
(корпус А)
В+
10 553 кв. м.
7520 кв. м.
Нет св.
с 1-5-й этаж: 292 кв.м.; с 6-12: 316 кв.м
8-13
Свободная
2 скоростных лифта OTIS
система центрального кондиционирования
скоростной Интернет и кабельное TV
конференц-залы
автомойка
80 машиномест
ресторан и кофейня
Инвестиционная компания «Зеленый город»
Ассоциация корейцев Ростовской области (АКРо)
«Эксперт ЮГ», «КомфортТехноСервис»
ООО «Сен-Гобен Строительная Продукция Рус»
«Нотис-Дизайн», Первый республиканский банк
«Ростовгражданпроект»
900 т.р. кв.м. в месяц, не включая коммунальные
расходы, включая НДС
Группа компаний GEDON
ООО «Омега»
2007/I кв. 2008
218-18-20
Красноармейская / Крепостной
Кировский / Центр
5- этажное офисное здание
С
1 000 кв.м.
780 кв.м.
Нет св.
Нет св.
5+подвал
коридорная
2 лифта высокого качества (грузовой из подвала);
Оборудовано системами конидиционирования
гостевая парковка на 10 мест
Нет
Нет сведений
Аренда не рассматривается
I кв. 2008 г.
АН «Руслан» 8(863) 227-92-11
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
29
БЦ «ВАВИЛОН-ЦЕНТР»
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Технические системы
Парковка
Арендные ставки / Цены продаж
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
пр. Кировский, 63 «Вавилон-Центр»
Кировский/Центр
4-этажное здание
С
1 420 кв.м.
1 400 кв.м.
нет св.
350 кв.м.
4
коридорная
система кондиционирования; противопожарная
сигнализация; цифровая телефонизация; интернет
наземная (аэропортная система платежа)
700 р. за кв.м. месяц; включая НДС, коммунальные
платежи не включены, начисляются по счетчикам,
которые установлены в каждом помещении
УК «Август», т. 230-06-22
2004
(863) 230-06-22
БЦ «ВАВИЛОН-СЕВЕРНЫЙ»
Адрес
Район/Микрорайон
Описание
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Коридорный коэффициент
Площадь типового этажа
Количество этажей
Планировка помещений (свободная; коридорная)
Технические системы
Парковка
Арендные ставки / Цены продаж
Управляющая компания (предоставляемые услуги)
Дата выхода на рынок
Источник
пр. Космонавтов, 2/2 «Вавилон-Северный»
Ворошиловский/СЖМ
3-этажное здание
С
1 300 кв.м.
1 300 кв.м.
нет св.
430 кв.м.
3
коридорная
система кондиционирования; противопожарная
сигнализация; цифровая телефонизация; интернет
наземная (аэропортная система платежа)
500-700р. за кв.м. месяц; включая НДС, коммунальные
платежи не включены, начисляются по счетчикам,
которые установлены в каждом помещении
УК «Август», т. 230-06-22
2005
(863) 230-06-22
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
30
10. ИНФОРМАЦИЯ ПО СТРОЯЩИМСЯ БИЗНЕС-ЦЕНТРАМ
Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ
БЦ «ГВАРДЕЙСКИЙ»
Адрес
Район/Микрорайон
Класс здания
Общая площадь здания
Количество этажей
Арендуемая площадь
Площадь типового этажа
Технические характеристики
Парковка
Цена продажи
Девелопер
Срок сдачи проекта
Источник
Доломановский/Красноармейская "Гвардейский"
Ленинский/Центр
В+
26 600 кв.м., арендуемая – 19810, в т.ч. офисная – 19 380
кв.м.
17 эт.
нет св.
около 1350 кв.м.
100% исполнение конструктива здания.
Металлопластиковое остекление, алюминиевые витражи.
Шаг колон 6x6 м.
Высота помещения 3,1 (пол — потолок).
Фасад — улучшенная штукатурка + окраска.
Лифты — скоростные, импортного производства.
Вентиляция — согласно СНиП.
Кондиционирование — 100% исполнение
кондиционирования (сплит-системы) в офисных
помещениях по расчету, согласно базовых планировок.
Водопровод и канализация — согласно СНиП.
Теплоснабжение — источник наружные тепловые сети.
Отопительные приборы в офисной части —
алюминиевые радиаторы.
Во всех помещениях исполнена теплошумоизолирующая стяжка.
Телефонизация — цифровая. В каждый офис (проектный
вариант) заводится четыре телефонных номера,
с последующей возможностью увеличения количества
телефонных номеров.
Интернет — цифровой, возможность выделенной линии.
Система электроснабжения и телефонизации рассчитана
на установку дополнительного оборудования.
Предусматривается механическая очистка воды
от примесей.
100% выполнение наружных инженерных сетей
и благоустройство территории.
Комплекс автостоянок: подземная-42 м/м и наземная- 82
м/м.
Автостоянка (-1 уровень):
бетонный пол, антипылевое покрытие,
окрашенные стены, нанесенная разметка.
75 000 - 85 000 руб./кв.м. в зависимости от этажа и
площади помещения
Желдорипотека
2010 г.
(863) 219 82 58, (863) 227 19 45; www.zdi.ru
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
31
БЦ «КОЛИЗЕЙ»
Адрес
Район/Микрорайон
Класс здания
Общая площадь здания
Количество этажей
Площадь типового этажа
Технические характеристики
Парковка
Цена продажи
Девелопер
Срок сдачи проекта
Источник
Примечание
ул. М. Горького,276 «Колизей» (бывш. "Трудовые резервы")
Пролетарский/Нахичевань
В+
23 433 кв.м.
10 эт.
около 1 650 кв.м.
100% исполнение конструктива здания.
Металлопластиковое остекление, алюминиевые витражи.
Шаг колонн — 6x6 м.
Высота помещения — 3,1 (пол-потолок).
Фасад — улучшенная штукатурка + окраска.
Лифты — скоростные, импортного производства.
Вентиляция — согласно СНиП.
Кондиционирование — 100% исполнение
кондиционирования (сплит-системы) в офисных помещениях
по расчету, согласно базовым планировкам.
Водопровод и канализация — согласно СНиП.
Теплоснабжение: источник — наружные тепловые сети.
Отопительные приборы в офисной части — алюминиевые
радиаторы.
Во всех помещениях исполнена тепло-шумоизолирующая
стяжка.
Телефонизация — цифровая. В каждый офис (проектный
вариант) заводится четыре телефонных номера,
с последующей возможностью увеличения количества
телефонных номеров.
Интернет — цифровой, возможность выделенной линии.
Система электроснабжения и телефонизации рассчитана
на установку дополнительного оборудования.
Предусматривается механическая очистка воды от примесей.
100% выполнение наружных инженерных сетей
и благоустройство территории.
Комплекс автостоянок (подземная и наземная) будет
включать более 200 м\м.
подземная (30 машиноместа); гостевая наземная - 150
машиномест
90 000 руб. за 1 кв.м. с 3-го по 10 этаж при 40% предоплате,
при 100% оплате – 80 000 руб. за кв.м.
Группа компаний "Мир Комвек" ООО
«РостовДонДевелопмент»
2010 г.
тел. 231-59-20 Отдел продаж ООО «РостовДонДевелопмент»
Помещения в бизнес центре будут продаваться в свободной
планировке и чистовой отделке, их размер - от 110 до 230
кв.м., есть вариант объединения нескольких офисных секций
от 300 кв.м. до целого этажа. В прилегающую территорию
войдут: фитнес-центр, площадки для игры в футбол,
волейбол, баскетбол, хоккей с шайбой, теннисные корты,
стадион с трибуной, ДЮСШ.
Участок под возводимым комплексом находится в
бессрочном пользовании у общественной организации
физкультурно-спортивного общества (ФСО) "Юность
России".
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
32
БЦ «СЕНАТОР»
Адрес
Район/Микрорайон
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Площадь типового этажа
ул. Социалистическая, 63 "Сенатор"
Ленинский/Центр
С
3840 кв. м.
нет св.
549 кв. м.
планируется
видеонаблюдение
высокоскоростной
интернет
система контроля
доступа
Технические
характеристики
планируется
нет сведений
подземная на 10 машиномест
не продаются
Концерн «Вант»
2011 г.
тел. 295-00-20
Парковка
Цена продажи
Девелопер
Срок сдачи проекта
Источник
БЦ «ДИПЛОМАТ»
Адрес
Район/Микрорайон
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Площадь типового этажа
видеонаблюдение
высокоскоростной
интернет
система контроля
доступа
Технические
характеристики
ул. Варфоломеева/Семашко "Дипломат"
Октябрьский/Центр
С
4000
нет св.
400
планируется
планируется
нет св.
наземная
50 000 руб./кв.м.
Концерн «Вант»
2010 г.
тел. 295-00-20
Парковка
Цена продажи
Девелопер
Срок сдачи проекта
Источник
БЦ «АТЛАНТ»
Адрес
Район/Микрорайон
Класс здания
Общая площадь здания
Количество этажей
Арендуемая площадь
Площадь типового этажа
Технические
характеристики
Парковка
Цена продажи
Девелопер
Срок сдачи проекта
Источник
видеонаблюдение
высокоскоростной
интернет
система контроля
доступа
Ворошиловский/Горького "Атлант"
Кировский/Центр
С
3380
13 эт.
нет св.
260
имеется
имеется
планируется
подземная (1 000 000 руб. на 1 машиноместо)
Все помещения распроданы.
ЗАО ПТП "Донэнергоремонт"
2009 г.
тел. 290-80-20, 290-86-03
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
33
БЦ «НА НАБЕРЕЖНОЙ»
Адрес
Район/Микрорайон
Класс здания
Общая площадь здания
Количество этажей
Арендуемая площадь
Площадь типового этажа
видеонаблюдение
высокоскоростной
интернет
система контроля
доступа
Технические
характеристики
Парковка
Цена продажи
Девелопер
Срок сдачи проекта
Источник
ул. Береговая/пер. Халтуринский "На Набережной"
Ленинский/Центр
B2 000 кв.м.
9 эт.
1662 кв.м.
277 кв.м.
планируется
планируется
планируется
гостевая
Продано 100% офисных помещений
ООО "Донстройинвест"
2010 г.
тел. 290-44-71
БЦ «РИВЕРСАЙД»
Адрес
Район/Микрорайон
Класс здания
Общая площадь здания
Количество этажей
Арендуемая площадь
Площадь типового этажа
Технические характеристики
Парковка
Цена продажи/ Цена аренды
Девелопер
Срок сдачи проекта
Источник
Примечание
ул. Береговая/пер. Халтуринский "Риверсайд"
Ленинский/Центр
А
23 550 кв.м.
17 эт.
нет св.
нет св.
 авторский проект, оригинальная архитектура; общая
площадь — 23 550 кв. м
 высота этажа — 3,60 м
 гибкий подход к планированию офисного пространства
 офисные помещения от 400 до 1800 кв. м
 эксплуатируемая кровля, открытые террасы с видами на Дон
 панорамное остекление
 современные системы инженерных коммуникаций и
безопасности
 центральная система управления зданием
 скоростные лифты ведущих мировых марок
Подземная, наземная, водная
Офисы площадью 20-250 кв.м.
Цена продаж 90 000 -120 000 руб./кв.м.
Цена аренды: от 1000 руб./кв.м. в месяц
Концерн "Единство"
4 кв. 2009 г
тел. 244-29-50 ; www.concern-edinstvo.ru
по замыслу заказчика, "Риверсайд" должен стать особым
типом офисного здания, который на западе называют
Executive Office Building, которая предполагает, что в здании
располагаются исключительно офисы для топ- менеджмента
крупных компаний или представительств, ориентированных
на работу с VIP-клиентами.
Арендаторы/собственники будут иметь возможность
пользования 150 м. причала;
офисы сдаются в состоянии «под ключ».
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
34
БЦ «ПЯТЬ МОРЕЙ»
Адрес
Район/Микрорайон
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Количество этажей
Площадь типового этажа
Технические характеристики
Парковка
Арендные ставки/Цена продажи
Девелопер
Срок сдачи проекта
Источник
Нижнебульварная, 4-6 БЦ "Пять морей"
Кировский/Центр
А
37 000 кв.м.
офисная – 15 900 кв.м.
12 эт. наземных и 4 подземных
1500 кв.м.
Концепцию разработал знаменитый архитектор Сергей
Чобан (автор московской башни «Федерация», совладелец
бюро NPS Tchoban Voss GbR Architekten BDA, работающий
в Берлине).
Здание будет оснащено самыми современными системами
инженерных коммуникаций и безопасности.
180 м/м – 8 тыс.кв.м.
В продаже имеются площади от 50 кв.м.,
стоимость от 170 до 220 т.р. за 1 кв.м. в зависимости от этажа,
площади, условий оплаты (рассчитывается индивидуально,
по каждому предложению на продажу)
аренда – офисные блоки от 45 кв.м. – 1500 – 1800 рублей за 1
кв.м./мес.
"Строительные компании Мазанова"
2010 г.
Строительные компании Мазанова – т. 232 54 56
www.5morey.mazanov.ru
БЦ «DON-CAPITAL»
Адрес
Район/Микрорайон
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Количество этажей
Площадь типового этажа
Технические характеристики
Парковка
Арендные ставки/Цена продажи
Девелопер
Срок сдачи проекта
Источник
Примечание
угол ул. Красноармейской и пр. Сиверса БЦ "Don-Capital"
Ленинский/Центр
А
40 000 кв.м.
офисная – 26 000 кв.м.
19 эт.
нет св.
Здание будет оснащено самыми современными системами
инженерных коммуникаций и безопасности
Предусмотрены трехуровневая подземная автостоянка на 270
машино-мест и наземная парковка
не определена
Инвестор и застройщик ООО "Пересвет-Регион"
II кв. 2010 г
тел.250-00-91
Объект включит в себя административно-офисный блок,
выставочно-рекреационную и торговую зоны.
Инвестором рассматриваются два варианта управления
деловым центром - создание собственной управляющей
компании либо привлечение зарубежной.
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
35
БЦ «МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНГРЕССНЫЙ ЦЕНТР»
Б.Садовая/ул. Журавлева
«Международный конгрессный центр»
Кировский/Центр
А
офисные - 28 360 кв.м.
Бизнес-Центр - офисные пл. – 16 360 кв.м.
Торговый центр – офисные пл. – 12 000 кв.м.
Бизнес-Центр - будет расположен на 14 надземных, одном
цокольном и одном подземном этажах
Торговый центр - на 2-4 надземных, одном цокольном и
одном подземном этажах
нет св.
высокий уровень обслуживания и управление зданием,
профессиональная управляющая компания
соответствует классу А
подземная на 347 м/м
не определены
Партнерами в реализации этого проекта выступают ОАО
"Интурист" и столичная компания "РосЕвроГрупп"
заморожен на неопределенный срок
ГОРОД N 37(695) 20-26 сентября 2006
ГОРОД N 19(727) 16-22 мая 2007
Адрес
Район/Микрорайон
Класс здания
Общая площадь зданий
Арендуемая площадь
Количество этажей
Площадь типового этажа
Технические характеристики
Парковка
Арендные ставки/Цена продажи
Девелопер
Срок сдачи проекта
Источник
БЦ «ТУРИСТ»
Адрес
Район/Микрорайон
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Площадь типового этажа
Нагибина/Безымянная балка "Турист"
Ворошиловский/Центр
В30 000 кв.м.
нет св.
нет св.
планируется
видеонаблюдение
высокоскоростной
интернет
система контроля
доступа
Технические
характеристики
планируется
планируется
нет св.
не определены
ООО"Мир Комвек"
заморожен на неопределенный срок
Администрация города
Парковка
Арендные ставки/Цена продажи
Девелопер
Срок сдачи проекта
Источник
БЦ «АСТОР»
Адрес
Район/Микрорайон
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Количество этажей
Площадь типового этажа
Технические характеристики
Парковка
Арендные ставки
Девелопер
Срок сдачи проекта
Источник
ул.М.Горького 81-95 БЦ "Астор"
Ленинский/Центр
А
15 000 кв.м.
нет сведений
12 эт.
нет сведений
Здание будет оснащено самыми современными системами
инженерных коммуникаций и безопасности
подземный двухуровневый паркинг 4 000 кв.м. (120 машиномест)
не определены
Компания ADM Group
заморожен на неопределенный срок
тел.: 291-0000
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
36
БЦ «АЛЬЯНС»
Адрес
Район/Микрорайон
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Количество этажей
Площадь типового этажа
Технические характеристики
Парковка
Арендные ставки/Цена продажи
Девелопер
Срок сдачи проекта
Источник
Примечание
Ул. Евдокимова ТОЦ «Альянс»
Ворошиловский / СЖМ
В
17 725 кв.м.
6 886 кв.м.
9 этажей
Нет дан.
свободная планировка помещений;
высота этажа: 1 этаж - 5 м, 2 этаж - 4 м, 3-9 этажи - 3 м;
оптико-волоконные системы коммуникаций, Интернет;
4 высококачественных лифта класса "премиум";
фасадное остекление, вентилируемый фасад;
охраняемая территория;
спец. средства подъема для лиц с ограниченной подвижностью;
центральное кондиционирование (чиллеры и фанкойлы) и вентиляция;
подземная парковка на 120 м/мест, расположенная под зданием торговоофисного центра и многоуровневой автостоянки; многоуровневая автостоянка
Продажа – от 50 т.р. за кв.м.
ООО «Сигма-Сити»
заморожен на неопределенный срок
Отдел продаж «Сигма-сити» т. (863) 245-70-00
(863) 245-75-00, (863) 245-77-00
Предлагаются на продажу боксы закрытого хранения автомобилей – цена 550
т.р. за машиноместо
БЦ «ТЕАТРАЛЬНЫЙ»
Адрес
Район/Микрорайон
Класс здания
Общая площадь здания
Арендуемая площадь
Количество этажей
Площадь типового этажа
Технические характеристики
Парковка
Арендные ставки/Цена продажи
Девелопер
Срок сдачи проекта
Источник
пр. Театральный, 60 БЦ "Театральный"
Пролетарский/Центр
В+
42 700 кв.м.
нет сведений
16 эт.
нет сведений
Здание будет оснащено самыми современными системами инженерных
коммуникаций и безопасности
подземный двухуровневый паркинг 5500 кв.м. (270 машино-мест)
не определены
Компания ADM Group
заморожен на неопределенный срок
тел.: 291-0000
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
37
11. ПРИЛОЖЕНИЕ
ООО «Лендлорд-Эксперт»
344010, г. Ростов-на-Дону, пер. Семашко, 114, оф.301 телефон (863) 250-00-03
e-mail: expertocenka@aaanet.ru
Скачать