Камаев З.М. Конституционно-правовые

Z.M. KAMAYEV,
competitor
CONSTITUTIONALLY-LEGAL
GROUNDS AND CONSEQUENCES OF
ORIGIN OF RIGHT OF OWNERSHIP
ON EARTH FOR CITIZENS AND
LEGAL ENTITIES
In accordance with the article 1 of the
Civil code of Russian Federation citizens
and legal entities acquire and carry out the
civil laws the will and in the interest. They
are free in establishment of the rights and
duties on the basis of agreement and in
determination any not conflicting with the
legislation of conditions of the agreement.
This principle fully spreads and on
acquisition of rights in the field of the
landed
relations.
Key words: rights on earth, laws on
earth and other natural resources, lifelong
heritable possession, civil laws and duties.
З.М. КАМАЕВ,
соискатель
КОНСТИТУЦИОННО-ПРАВОВЫЕ
ОСНОВАНИЯ И ПОСЛЕДСТВИЯ
ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ У
ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
В соответствии со статьей 1
Гражданского кодекса РФ граждане и
юридические лица приобретают и
осуществляют свои гражданские права
своей волей и в своем интересе. Они
свободны в установлении своих прав и
обязанностей на основе договора и в
определении любых не противоречащих
законодательству условий договора.
Данный
принцип
полностью
распространяется и на приобретение прав
в сфере земельных отношений.
Ключевые слова: права на землю,
законы о земле и других природных
ресурсах, пожизненное наследуемое
владение,
гражданские
права
и
обязанности.
Земельное законодательство не устанавливает особых оснований
возникновения прав на землю, отличных от тех, что уже установлены
гражданским законодательством.
Права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV Земельного
кодекса (право собственности на земельный участок, право постоянного
(бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения,
право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут),
право аренды и право безвозмездного срочного пользования) возникают на
тех же основаниях, предусмотренных гражданским законодательством, что и
иные гражданские права.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица
приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем
интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе
договора и в определении любых не противоречащих законодательству
условий договора. На основе названной статьи следует сделать вывод о том,
что определенный ГК РФ принцип полностью распространяется и на
приобретение прав в сфере земельных отношений.
В то же время возникновение, как и прекращение, прав на земельные
участки подчинено и общему правилу ст. 129 ГК РФ, в соответствии с
которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или
переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой
их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Представляется важным для возникновения прав на землю и положение,
установленное ст. 1 ГК РФ (п. 3): гражданские права могут быть ограничены
только на основании федерального закона и в той мере, в какой это
необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности,
здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны
страны и безопасности государства. Эту норму следует распространять не
только на случаи реализации приобретенных прав, но и на их возникновение.
Действие установленных гражданским и земельным законодательством
правил предусматривает следующее соотношение норм этих двух отраслей:
права на земельные участки возникают по основаниям и в соответствии с
принципами,
определенными
гражданским
законодательством,
однако
федеральными земельными законами в соответствии с принципами,
установленными земельным законодательством, может быть ограничен круг
субъектов, которым земельные участки предоставляются на основании того
или иного права. Федеральными же земельными законами может быть
ограничен оборот земельных участков, и это означает, что право
собственности граждан, юридических лиц, местного самоуправления,
субъектов РФ на ряд предусмотренных Земельным кодексом РФ земель
возникнуть не может. Земельным законодательством также могут быть
установлены особенности возникновения прав на земельные участки.
Общие основания возникновения гражданских прав и обязанностей
предусмотрены в гл. 2 ГК РФ «Возникновение гражданских прав и
обязанностей,
осуществление
и
защита
гражданских
прав».
На
перечисленных статьями данной главы основаниях возникают как вещные
права, так и права (а также обязанности) участников обязательственных
правоотношений.
Гражданским кодексом предусматриваются нормы, устанавливающие
особенности приобретения права собственности (гл. 14), в том числе
основания приобретения этого права (ст. 218 ГК РФ), а также права общей
собственности (ст. 244 ГК РФ).
Главой 17 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права
пожизненного наследуемого владения (ст. 265), постоянного (бессрочного)
пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Но с принятием ЗК РФ положения
указанных статей в части, противоречащей ему, применяться не могут,
поскольку
Земельный
кодекс
РФ
как
основной
закон
земельного
законодательства в данном случае содержит нормы, имеющие приоритет в
регулировании земельных отношений, так как ими определены особенности
оборота земель. То же можно сказать и об иных статьях ГК РФ,
составляющих содержание гл. 17 и иных глав ГК РФ, если они касаются
приобретения прав на земельный участок, в частности, о порядке
приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода
прав на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на
нем находящееся (ст. 273 и 552 ГК РФ), предоставлении прав на земельные
участки для строительства (ст. 263 ГК РФ).
В качестве положений о возникновении гражданских прав в ст. 8 ГК РФ
определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований,
предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий
граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или
такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского
законодательства порождают гражданские права и обязанности. Данной
статьей определен самый общий перечень оснований, поэтому не все из них
могут служить основанием для возникновения прав на земельные участки.
Права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок,
предусмотренных
законом.
Из
сделки
может
возникнуть
право
собственности на земельный участок, права и обязанности арендатора и
арендодателя – по договору аренды земельного участка и права пользователя
по договору о передаче участка в безвозмездное срочное пользование.
Право
на
земельный
участок
может
возникнуть
из
акта
государственного органа или органа местного самоуправления, наделенных
полномочиями
предоставления
земельных
участков,
находящихся
в
государственной или муниципальной собственности. Акт (решение) органа
государственной власти или местного самоуправления в данном случае
является основанием для возникновения права постоянного бессрочного
пользования, права собственности (в процессе приватизации), права
безвозмездного срочного пользования на земельные участки, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности.
По мнению С.А. Боголюбова, права на земельный участок могут
возникнуть также:
1) из судебного решения, установившего гражданские права и
обязанности. В этом случае права на земельный участок могут быть
признаны судом, если из материалов и доказательств, представленных суду,
следует, что это право принадлежало (либо принадлежит) лицу на том или
ином основании. Судебное решение, установившее право на землю, является
юридическим основанием, при наличии которого органы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны
осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с
землей. В то же время предоставление земельных участков в собственность
или на основании иного права не входит в компетенцию суда. Но суд может
вынести решение, обязывающее соответствующие органы предоставить
земельный участок;
2) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым
законом. Помимо оснований, собственно установленных гражданским
законодательством, к таким основаниям относятся, в частности, нормы ст. 20
и 21 ЗК РФ о праве граждан и юридических лиц закрепить земельные
участки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования
или пожизненного наследуемого владения, в собственность или заключить
договор аренды;
3) вследствие иных действий граждан и юридических лиц. К ним можно
отнести приобретение земельных участков на основании приобретательной
давности;
4) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт
связывают наступление гражданско-правовых последствий. В данном случае
речь может идти, например, о приобретении права на земельный участок,
принадлежавшего умершему в порядке наследования. В этом случае смерть
правообладателя является указанным событием1.
Например, Е.С. Князева указывает, что, в отличие от других
имущественных прав, право собственности на земельный участок имеет ряд
особенностей. Так, Гражданский кодекс РФ (гл. 14) подробно урегулирует
вопрос
возникновения
права
собственности
на
вновь
создаваемое
недвижимое имущество, на переработанную вещь, продукцию, доходы и др.
Однако вышеуказанные основания неприменимы к земле, поскольку данный
объект недвижимости не является продуктом человеческого труда. В этой
связи вопросы возникшего права собственности регулируются специальной
главой ГК РФ (гл. 17), вступившей в действие с момента принятия ЗК РФ, и
должны быть разработаны в полном объеме при дальнейшей разработке
гражданского законодательства о земле2.
Конституция РФ гласит: «Граждане и их объединения вправе иметь в
частной собственности землю... Владение, пользование и распоряжение
землей осуществляются собственниками свободно...» (ст. 36, ч. 1, 2).
Как указано выше, в соответствии с основными принципами ГК РФ
основанием приобретения права собственности является воля приобретателя,
исключается возможность принуждения к принятию в собственность
земельного
участка
как
объекта
гражданских
правоотношений
без
волеизъявления субъекта. Пределы функционирования частной земельной
собственности в России можно определить по субъектному составу и по
кругу лиц (субъектами права частной собственности на землю являются
граждане и юридические лица). Следует подробнее остановиться на
характеристиках субъектов права, поскольку не выстроится полная картина
См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными
материалами и судебной практикой / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006.
С. 43.
2
См.: Князева Е.С. Особенности реализации права собственности на землю юридическими
и физическими лицами: Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 85.
1
взаимосвязи субъекта и объекта гражданских правоотношений по поводу
земли, имеющая непосредственное значение к цели нашего исследования.
Граждане обладают правоспособностью с момента рождения, т.е. могут
иметь имущество на праве собственности, наследовать, завещать его.
Следует отметить, что способность гражданина своими действиями
приобретать и осуществлять гражданские права, создавать и исполнять
гражданские
обязанности
возникает
с
момента
достижения
им
совершеннолетия.
Ограничение
в
приобретении
права
собственности
земельными
участками устанавливает п. 3 ст. 15 ЗК РФ; так, иностранные граждане, лица
без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на
праве
собственности
земельными
участками,
находящимися
на
приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом
РФ. Данное обстоятельство соответствует Конституции РФ, которая гласит,
что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской
Федерации правами и выполняют обязанности наравне с гражданами
Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом
или международным договором РФ.
Перечень граждан, имеющих право приобретать земельные участки в
собственность, был установлен до принятия Конституции РФ Законом РФ от
24 декабря 1992 г. № 4196-1 «О правах граждан Российской Федерации на
получение в частную собственность и на продажу земельных участков для
ведения личного подсобного хозяйства и дачного хозяйства, садоводства и
индивидуально-жилищного
строительства»3.
Провозглашен
приоритет
целевого использования собственником приобретенного земельного участка.
Другой перечень лиц, имеющих право приобрести земельные участки в
частную собственность, был назван в Указе Президента РФ от 16 мая 1997 г.
№ 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении
3
См.: ВСНД РФ и ВС РФ. № 1. 1993. Ст. 26.
в собственность земельных участков под этими объектами недвижимости»4.
В нем было установлено, что право приобретать в собственность земельные
участки (доли земельных участков), на которых расположены ранее
приватизированные
здания,
сооружения,
помещения,
объекты
незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и
юридические лица – собственники указанных объектов недвижимости. При
этом объектом продажи в названном случае являлись земельные участки
(доли),
ранее
(бессрочного)
выделенные
пользования,
землевладельцу
пожизненно
на
правах
наследуемого
постоянного
владения
или
срочного пользования, в том числе аренды. При отсутствии документов,
подтверждающих указанные права, земельный участок предоставлялся в
фактических
границах
предприятиями
на
дату
участков,
утверждения
занятых
плана
приватизационными
приватизации
(объекта
недвижимости).
Особую категорию составляли объекты незавершенного строительства:
земельный участок предоставлялся на дату вступления в силу права
собственности на объект. Таким образом, до принятия Земельного кодекса
РФ и вступления в силу гл. 17 Гражданского кодекса РФ существовали два
отличных
друг
от
друга
основания
приобретения
права
частной
собственности на землю юридических и физических лиц:
1) приватизационный – когда гражданин или юридическое лицо
получают землю от государства из земель запаса, фонда перераспределения;
выходят из коллективного хозяйства с выделением в натуре земельных долей
(относилось только к гражданину);
2) гражданско-правовой – когда граждане, юридические лица покупают,
получают в дар или по наследству землю, т.е. возникает право частной
собственности из сделки.
4
См.: СЗ РФ. № 20. Ст. 2240.
Что касается второй группы субъектов гражданских правоотношений –
юридических лиц, необходимо дать определение юридическому лицу.
Согласно гражданскому законодательству, юридическим лицом признается
организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или
оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим
обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и
осуществлять имущественные и личные неимущественные права, иметь
обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК РФ). Юридическое
лицо подлежит государственной регистрации и действует на основании
учредительных документов, имеет самостоятельный баланс или смету,
подразделяющиеся по цели, которые преследует юридическое лицо, на
коммерческие и некоммерческие.
Необходимо отметить, что юридическое лицо выступает как субъект
прав на земельные участки. Между тем С.Н. Братусь в свое время
справедливо обратил внимание на то, что понятие «предприятие» является
двузначным: это субъект и объект права. Именно по этому пути и идет
законодательство, в том числе новейшее5. В связи с этим возникает вопрос о
соотношении
имущественных
прав
учредителей,
членов,
участников
юридического лица с имущественными правами самого юридического лица.
Например, Е.А. Суханов считает, что в зависимости от прав учредителей
(участников) юридического лица на его имущество закон разделяет все
юридические лица на три группы. Первую группу составляют юридические
лица – собственники, на чье имущество их учредители имеют лишь
обязательственные права требования. В статье 48 ГК РФ дана четкая
формулировка, не допускающая двусмысленного понимания: в связи с
участием в образовании имущества юридического лица его учредители
(участники) могут иметь обязательственные права в отношении этого
юридического лица либо вещные права на его имущество. Следует обратить
См.: Проблемы современного гражданского права: Сборник статей / Отв. ред. В.Н.
Литовкин, В.А. Рахмилович. М.: Городец, 2000. С. 110.
5
внимание на отступление от формулировки закона и, следовательно,
возможное неверное толкование. Обязательственные права учредители
(участники) имеют в отношении этого юридического лица, а вещные права –
на имущество юридического лица. Когда законодатель считает необходимым
употребить понятие, которым были бы охвачены обязательственные и
вещные права, он говорит об имущественных правах, но снова в отношении
юридического лица, а не имущества. Верно, на наш взгляд, С.А. Боголюбов
классифицирует по группам юридические лица:
- в отношении которых их участники имеют обязательственные права.
Это
хозяйственные
товарищества,
хозяйственные
общества,
производственные и потребительские кооперативы;
- на чье имущество их учредители имеют право собственности или иное
вещное право: государственные и муниципальные унитарные предприятия и
финансируемые собственником учреждения;
- в отношении которых их учредители (участники) не имеют
имущественных
прав:
общественные
и
религиозные
организации,
благотворительные и иные фонды6.
В связи с тем что российское законодательство разрешает гражданину
заниматься предпринимательской дельностью без образования юридического
лица, отстоящим субъектом гражданского права является предприниматель
без образования юридического лица, который также вправе приобретать
земельный участок на праве собственности. Единственным требованием
законодательства к этому субъекту является государственная регистрация в
качестве индивидуального предпринимателя. Определив объект и субъекты
права на земельные участки, обратимся к содержанию права собственности
на землю.
Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению
совершать любые действия в отношении объекта права собственности, не
См.: Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Велби, Проспект, 2003.
С. 58.
6
противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и
охраняемые интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей
среде. Однако, в силу специфичности объекта гражданского оборота, земля
должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением,
определяемым принадлежностью к той или иной категории земель и
разрешенным использованием. Ограничение распоряжения
земельным
участком вводит ст. 27 ЗК РФ – перечень изъятых из оборота земельных
участков; ст. 37 ЗК РФ предусматривает особые требования к процедуре
заключения
договоров
купли-продажи
земельных
участков.
Право
собственности на землю защищается законом, так, собственник вправе
истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в
соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения всяких
нарушений его права, даже если эти нарушения и не были соединены с
лишением владения.
Обратим внимание на то, что основания приобретения прав на землю
подчиняются общим положениям ГК РФ. В соответствии со ст. 1 ГК РФ
граждане
(физические
лица)
и
юридические
лица
приобретают
и
осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они
свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в
определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Вышеуказанную норму, по нашему мнению, следует применять в контексте
ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы
могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными
способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и
других природных ресурсах. Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ, права на земельные
участки
возникают
по
основаниям,
установленным
гражданским
законодательством, федеральными законами, и подлежат регистрации в
соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, земельным
законодательством подтверждается приоритет Гражданского кодекса РФ в
части оснований возникновения права собственности на земельный участок.
Право может возникнуть только на сформированный в соответствии с
законодательством о землеустройстве и земельном кадастре перечень лиц,
имеющих право на основе избранного правового титула. В этой связи
возникает вопрос об определении объекта государственной собственности на
землю. В соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ земля и другие природные
ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо
муниципальных образований, являются государственной собственности.
Таким образом, земельный участок, являющийся объектом государственной
собственности, должен быть четко идентифицирован, следовательно,
согласно действующему законодательству, отнесение земельного участка к
государственной собственности номинально. В данном случае, по нашему
мнению, необходимо определить объект государственной собственности
путем проведения разграничения земельных участков, находящихся в
муниципальной собственности, в собственности граждан и юридических лиц,
и оформления права собственности согласно Федеральному закону «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним».
Итак, право собственности на землю, право постоянного (бессрочного)
пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды
земельными участками, право ограниченного пользования чужим земельным
участком
(сервитут)
и
право
безвозмездного
срочного
пользования
земельными участками (ст. 15–24 ЗК РФ) возникают по основаниям,
установленным гражданским законодательством, иными федеральными
законами.
В соответствии с ГК РФ:
1) право собственности на имущество, которое имеет собственник,
может быть приобретено другим лицом на основании договора куплипродажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества;
2) в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее
ему имущество переходит по наследству к другим лицами в соответствии с
завещанием или законом;
3) в случае реорганизации юридического лица право собственности на
принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам –
правопреемникам реорганизованного юридического лица;
4) в случаях и порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может
приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника,
на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от
которого собственник отказался или на которое он утратил право
собственности по иным основаниям.
Одной из проблем, возникающих при реализации права собственности
на землю, является непроработанность правоведами вопроса о разграничении
гражданско-правовых и земельных отношений.
Например, в ЗК РФ установлены принципиальные гражданско-правовые
положения:

об ограничении свободы осуществления собственником правомочий
владения, пользования и распоряжения землей, если оно наносит ущерб
окружающей среде (в п. 3 ст. 209 ГК РФ шире: если это не наносит ущерба
окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц);

о разграничении действия норм гражданского и земельного
законодательства в части регулирования отношений по использованию
земель.
Осуществление
разграничения
сфер
гражданского
и
земельного
законодательства содержится в п. 3 ст. 3 ЗК РФ: «Имущественные отношения
по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также
по
совершению
сделок
с
ними
регулируются
гражданским
законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным
законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей
среды, специальными федеральными законами».
Данная норма ограничивает действие гражданского законодательства в
части регулирования вещных отношений по поводу земли и сделок с
земельными участками, придавая им (нормам ГК РФ) статус субсидиарно
применяемых институтов. Нормы ЗК РФ о вещных правах на землю и
сделках с земельными участками являются гражданско-правовыми. Их
приоритет над гражданско-правовыми нормами ГК РФ не установлен в
Гражданском кодексе, хотя мы находим в нем варианты, когда указывается
конкретный закон, и лишь в случае соответствия ему применяются нормы ГК
РФ (ст. 815, п. 3 ст. 968, ст. 970 ГК РФ). Формой выражения гражданскоправовых норм является гражданское законодательство7.
В соответствии с Земельным кодексом РФ способ и порядок
приобретения прав на государственные или муниципальные земельные
участки определяется различными факторами, в частности:
- категорией (целевым назначением) и разрешенным использованием
земельного участка;
- статусом землепользователя – гражданством физического лица,
наличием у него определенных льгот или организационно-правовой формой
юридического лица;
- существованием права на землю до введения в действие ЗК РФ.
Правила предоставления гражданам и юридическим лицам участков
установлены постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576
«О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в
государственной
собственности,
до
разграничения
государственной
собственности на землю».
Решение о приватизации земельных участков, на которых расположены
объекты
недвижимого
имущества,
приобретенные
в
собственность
гражданами и юридическими лицами, принимается:
См.: Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство»,
«гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные
участки // Журнал российского права. 2002. № 9.
7
- Министерством имущественных отношений Российской Федерации
(его территориальными органами) – в случае приобретения объектов
недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности;
-
уполномоченным
органом
государственной
власти
субъекта
Российской Федерации – в случае приобретения объектов недвижимого
имущества, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации,
а также если земельные участки были предоставлены в соответствии с
решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации;
- органом местного самоуправления – в иных случаях.
В соответствии с ЗК РФ бесплатно получить земельные участки могут
следующие лица:
- граждане РФ, имеющие право постоянного (бессрочного) пользования
или право пожизненного наследуемого владения, – однократно;
- имеющие в фактическом пользовании, но не оформленные участки с
расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате
сделок до вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР»;
- получающие равноценные земельные участки взамен изъятых для
государственных или муниципальных нужд;
- собственники жилых помещений в многоквартирных домах в
существующей застройке;
- религиозные организации, имеющие в собственности недвижимость
религиозного и благотворительного назначения.
Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее
предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное
владение, в указанных случаях сроком не ограничивается. Кроме того,
бесплатная передача земельных участков в собственность предусмотрена
следующими законами:
- от 9 января 1997 г. № 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий
Героям Социалистического Труда и полным кавалерам Ордена Трудовой
Славы» – для строительства индивидуальных жилых домов, дач и под
садово-огородные хозяйства площадью 0,08 га в городах и поселках
городского типа и 0,25 га в сельской местности (ст. 3);
- от 15 января 1993 г. № 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза,
Героев Российской Федерации и полных кавалеров Ордена Славы» – для
строительства индивидуальных жилых домов, дач, под садово-огородные и
личные подсобные хозяйства в размерах, устанавливаемых в соответствии с
законодательством субъектов РФ, но не менее чем 0,2 га в городах и
поселках городского типа и 0,4 га в сельской местности.
В соответствии с Федеральным законом от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ
«О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и
признании утратившими силу некоторых законодательных актов РФ в связи
с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в
Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных
(представительных) и исполнительных органов государственной власти
субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации
местного самоуправления в Российской Федерации» право бесплатного
приобретения земельного участка имеют ветераны, военнослужащие, детисироты, сотрудники органов внутренних дел. Категории граждан, имеющих
право на бесплатное получение земельных участков, могут быть определены
законами республик, краев, областей, т.е. субъектов РФ.
Бесплатное предоставление земельных участков осуществляется, как
правило, органом местного самоуправления в пределах его полномочий, если
федеральным или региональным законодательством не предусмотрено иное.
Правоустанавливающий
документ
на
земельный
участок
–
акт
уполномоченного органа (решение, постановление, распоряжение), на
основании которого должна быть произведена государственная регистрация
права собственности гражданина.
Правило существующего земельного законодательства – возмездное
приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:
1) продажей на торгах (конкурсах или аукционах) участков или права на
заключение договора аренды;
2) продажей участка или заключением договора аренды без торгов.
В Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации
государственного имущества и об основах приватизации муниципального
имущества в Российской Федерации» устанавливаются организационные и
правовые основы преобразования отношений собственности в Российской
Федерации.
Под приватизацией государственного и муниципального имущества
понимается
Российской
возмездное
отчуждение
Федерации,
муниципальных
субъектов
образований
находящегося
Российской
имущества
(объектов
в
собственности
Федерации
или
приватизации)
в
собственность физических и юридических лиц.
Сфера действия данного Закона не распространяется на некоторые
категории имущества, например, на приватизацию имущества Российской
Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, находящегося в
совместной собственности с физическими и юридическими лицами;
восстановление имущественных прав собственников, их наследников и
правопреемников
на
имущество,
которое
было
национализировано,
конфисковано либо другим способом изъято против воли указанных лиц в
государственную или муниципальную собственность; приватизацию земли,
природных ресурсов.
На отношения по продаже земельных участков, не изъятых из оборота и
не
ограниченных
в
обороте,
распространяются
общие
положения
гражданского законодательства о купле-продаже. Так, в соответствии со ст.
454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется
передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а
покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него
определенную денежную сумму (цену).
Земельные отношения регулируются и §7 «Продажа недвижимости» гл.
30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи
недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец
обязуется передать в собственность покупателя, в том числе, земельный
участок.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, земля и другие природные ресурсы
могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными
способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и
других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех,
кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых
вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы понять
особенности сделки.
Главным требованием закона для любого договора является требование
о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны
быть указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок
как объект сделки: размер земельного участка, его местонахождение,
перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования
земельного участка, его цена.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки,
прошедшие
государственный
кадастровый
учет.
В
соответствии
с
требованиями ст. 554 ГК РФ, п. 2 ст. 8 ЗК РФ и п. 1 ст. 18 Закона о
регистрации прав в договоре должны быть указаны:
- местоположение участка;
- площадь;
- кадастровый номер;
- категория земли (целевое назначение);
- разрешенное использование участка.
Объектом купли-продажи может быть только не изъятый из оборота и не
ограниченный в обороте земельный участок, т.е. обладающий полной
оборотоспособностью. В целом оборот должен соответствовать основным
принципам, установленным Земельным кодексом РФ. Во-первых, сохранение
целевого назначения земельных участков при обороте земель. Во-вторых,
иностранные
граждане,
иностранные
юридические
лица,
лица
без
гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале
которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без
гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными
участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве
аренды. Таким образом, продать указанным лицам земельные участки
собственники не вправе. Закон устанавливает ограничение, согласно
которому не допускаются сделки с земельными участками, если в результате
таких
сделок
образуются
новые
земельные
участки,
размеры
и
местоположение которых не соответствуют требованиям закона.
Земельные участки относятся к недвижимому имуществу и могут
принадлежать гражданам как на праве собственности, так и на праве
пожизненного наследуемого владения. Те и другие участки переходят по
наследству на общих основаниях. Для принятия наследства, в состав
которого входят земельные участки, никаких специальных разрешений не
требуется. При этом земельные участки имеют не только различное целевое
назначение, разрешенный режим использования и охраны, ограничения по
предельному размеру для одного лица, но и различную нормативную базу.
Некоторые
федеральные
законы
предусматривают
особые
правила
наследования земельных участков.
В собственности граждан могут находиться земельные участки и их
части (в том числе ограниченные в обороте), если они не исключены из
оборота. Необходимо иметь в виду ограничения оборота земельных участков,
установленные ЗК РФ и иными законами. Так, например, иностранные
граждане и лица без гражданства не могут обладать на праве собственности
земельными участками, находящимися на приграничных территориях,
перечень которых устанавливается Президентом РФ, земельными участками
из земель сельскохозяйственного назначения. Если же в результате
наследования
размер
общей
площади
земельных
участков
данного
гражданина и его близких родственников окажется больше такого
предельного размера либо наследником земельного участка окажется
иностранный гражданин или лицо без гражданства, то земельные участки
подлежат отчуждению их собственниками в течение года со дня
возникновения права собственности. Эти же правила применяются и к доле в
праве
общей
собственности
на
земельный
участок
из
земель
сельскохозяйственного назначения.
Иными федеральными законами могут быть установлены и другие
земельные участки, которые не могут находиться в собственности указанных
лиц. Если земельный участок унаследован несколькими лицами, по общему
правилу он принадлежит им на праве общей долевой собственности. При
необходимости раздела земельного участка между наследниками раздел в
натуре осуществляется лишь при условии, что размер каждого из вновь
образованных земельных участков будет не менее минимального размера,
установленного
земельным
законодательством
для
участков
соответствующего целевого назначения.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных
участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в
государственной или муниципальной собственности земель для ведения
крестьянского
(фермерского)
животноводства,
субъектов
РФ,
дачного
а
для
хозяйства,
садоводства,
строительства,
ведения
личного
огородничества,
устанавливаются
подсобного
законами
хозяйства
и
индивидуального жилищного строительства – нормативными правовыми
актами органов местного самоуправления. Для иных целей предельные
размеры
земельных
участков
устанавливаются
в
соответствии
с
утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для
конкретных
видов
деятельности
или
в
соответствии
с
правилами
землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и
проектной документацией.
Судебные решения являются одним из оснований возникновения и
регистрации гражданских прав наряду со сделками, актами уполномоченных
органов, правопреемством при наследовании физических и реорганизации
юридических лиц. Независимо от основания возникновения любое право
подлежит государственной регистрации. Решение суда будет являться
основанием для государственной регистрации права лица, в чью пользу
вынесено решение. Момент возникновения права может быть определен в
решении суда. Однако указание момента возникновения права в судебном
решении не обязательно. В таком случае, если момент возникновения права
не указан в решении, признанное судом право на недвижимость возникает по
общему для недвижимости правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ – с момента его
государственной регистрации. При этом только с момента государственной
регистрации возникают признанные судом права на:
- бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ);
- давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ);
- самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- имущество добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 223 ГК РФ в ред.
Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ).
Государственный
государственную
орган,
регистрацию,
уполномоченный
не
вправе
отказать
осуществлять
в
регистрации
установленного судом права. Правовая экспертиза в случае регистрации на
основании судебного решения включает проверку:
- действительности и подлинности представленных документов;
- вступления решения суда в законную силу;
- соответствия решения суда требованиям Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» – наличием в решении описания объекта, правообладателя и вида
подлежащего регистрации права.
В качестве одного из оснований приобретения права собственности на
земельный участок выделяют институт приобретательской давности. Вопрос
приобретения прав на земельный участок по давности владения не столь
актуален в связи с тем, что право собственности на земельный участок было
установлено относительно недавно. Гражданин или юридическое лицо, не
являющиеся собственником участка, но открыто и добросовестно владеющие
им не менее пятнадцати лет, приобретают право собственности на этот
земельный участок. Гражданский кодекс РФ также предусматривает
обратную силу данного положения.
Библиографический список:
1. Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство»,
«гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные
участки // Журнал российского права. 2002. № 9.
2. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Велби, Проспект,
2003. С. 58.
3. Князева Е.С. Особенности реализации права собственности на землю
юридическими и физическими лицами: Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 85.
4. Проблемы современного гражданского права: Сборник статей / Отв. ред. В.Н.
Литовкин, В.А. Рахмилович. М.: Городец, 2000. С. 110.