Анализ рынка офисной недвижимости за I полугодие 2014 г.
advertisement
Анализ рынка офисной недвижимости Ростов-на-Дону 1 полугодие 2014 г. Содержание 1. Анализ рынка офисной недвижимости по России 2. Анализ рынка офисной недвижимости по г. Ростова-на-Дону Предложение на рынке офисной недвижимости г. Ростова-на-Дону Спрос на рынке офисной недвижимости г. Ростова-на-Дону 3. Тенденции на рынке офисной недвижимости г. Ростова-на-Дону Анализ рынка офисной недвижимости по России В 2013 году общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России составил около $8 млрд., что в 4 раза больше, чем в 2012, и 2011 годах. Лидером на рынке офисной недвижимости по стране является Москва, здесь на одного жителя приходятся почти 1,3 кв.м. офисных площадей. Между региональными и столичными рынками наблюдается большой разрыв. Так, офисный рынок в Ростове-на-Дону отстает от столичного почти в 7 раз – на одного ростовчанина приходится 0,18 кв.м. офисных площадей. Наиболее приближенными к столице по обеспеченности офисами являются Санкт-Петербург (отстает в 3 раза), Екатеринбург (в 3,5 раза) и Новосибирск (в 4,5 раза). Наименее развитыми офисными рынками являются Омск, Уфа и Челябинск, которые отстают от Москвы в среднем в 20 раз. Анализ рынка офисной недвижимости по г. Ростова-на-Дону Сегодня рынок бизнес-центров достаточно активен как со стороны потенциального спроса, так и со стороны предложения. Причем изобилует как предложениями на продажу, так и сдачей в аренду. Это обусловлено следующими причинами: - Потенциальными покупателями/арендаторами в бизнесцентрах «А» и «В» класса в основном являются крупные региональные и федеральные компании, которые либо расширяются, либо являются вновь создаваемыми (тех и тех не так много). - Действующие фирмы неохотно меняют «насиженные» места, если нет острой необходимости сменить место дислокации. - Построенные в последнее время бизнес-центры относятся к наиболее высокому ценовому сегменту («А» и «В»), что тоже ограничивает спрос в силу того, что основной спрос формирует малый бизнес, который сконцентрирован на площади от 20 до 50 кв. м в ценовом сегменте 600-800 руб. кв. м, а это формат бизнесцентров классом «С» и ниже. За период 2012-2013 гг. свои двери для ростовских клиентов открыли три новых бизнес-центра «Риверсайд-Дон» и БЦ Колизей, летом этого года введен в эксплуатацию 9-этажный БЦ «Ассамблея». Ждет арендаторов и покупателей площадей «5 морей». В ближайшем будущем к ним добавится деловой центр «Лига наций». Новые проекты 2012-2014 гг. Бизнес-центр Общая площадь Стоимость аренды на август 2014 г. Стоимость продажи на август 2014 г. 23 550 кв.м 950 руб./кв.м 90 000 руб./кв.м 41 030 кв.м 1 000 руб./кв.м 110 000 руб./кв.м 23 434 кв.м н/д н/д 37 000 кв.м 1 500 руб./кв.м н/д Риверсайд-Дон 5 морей Колизей Лига наций Бизнес-центры г. Ростова-на-Дону Бизнес-центр Gedon Описание Просп. Буденновский, 2007 г., бизнес-центр класса B+, аренда офисов от 60 до 400 кв.м, площадь под офисы 6760 кв.м Гвардейский Пер. Доломановский, 2010 г., бизнес центр класса B+, аренда офисов от 125 до 1960 кв.м, площадь под офисы 19810 кв.м Купеческий двор Ул. Социалистическая , 2007 г., бизнес-центр класса B+, площадь под офисы 18870 кв.м Ростовский Ул. Города Волос, 2008 г., бизнес-центр класса В, аренда офисов от 30 до 950 кв.м., площадь под офисы 13150 кв. м Форум Ул. Менжинского, 2007 г., бизнес-центр класса C,аренда офисов от 16 до 105 кв.м., площадь под офисы 6000 кв.м Бизнес-центры г. Ростова-на-Дону Бизнес-центр Clover House Описание Ул. Текучева, 139/94, 2007 г., бизнес-центр класса А, площадь под офисы 10 800 кв. м Славяне Пер. Газетный, 47б, 2008 г., бизнес-центр класса А, площадь под офисы 5 690 кв. м Кристалл Кировский проспект, 40а, 2005 г., бизнес-центр класса B+, площадь под офисы 6 900 кв. м Белый слон Ул. Текучева, 234, 2007 г., бизнес-центр класса B, площадь под офисы 6 600 кв. м Содружество Ул. Троллейбусная, 24/2в, 2008 г., бизнес-центр класса B, площадь под офисы 8 000 кв. м Предложение на рынке офисной недвижимости г. Ростова-на-Дону На ценообразование в сегменте офисной недвижимости в Ростове влияют следующие факторы: - местоположение; - класс; - наличие отделки в сдаваемом/продаваемом офисе; - дополнительные услуги (охрана, клининг); - измерение и расчет площадей сдаваемых в аренду. При благоприятном развитии экономики в целом следует ожидать небольшого инфляционного роста ставок арендной платы и цены реализации. Например, сегодня в объектах класса «А» (5-Морей) ставка составляет около 1200 руб. кв. м, цена реализации на сегодняшний момент в среднем 120 000 руб./кв. м; «В+» – ставки составляют около 1000 руб. кв. м, цена около 90-100 т.р. /кв.м; «В» – 800-900, цена около 80 000 руб./кв.м; «С» и ниже – 500-800, цена 50-80 т.р./ кв. м. В настоящее время объем предложения офисных помещений класса «А» и «В» составляет в Ростове более 200 тыс. кв. м, класса «С» и «D» – более 500 тыс. кв. м. Средняя цена аренды за квадратный метр офисной площади в декабре 2013 года в Ростове-на-Дону составляла около 746 рублей, тогда как на август 2014 она составляет 753 руб. за кв. м., динамика составила всего около 1 %. Максимальная арендная ставка за метр квадратный качественной офисной недвижимости равна 1700 рублей в месяц, минимальная около 300 рублей за метр в месяц. 1 полугодие 2014 г. 750 руб. кв. м 66 375 руб. кв.м Средняя стоимость аренды офисного помещения Средняя стоимость продажи офисного помещения Спрос на рынке офисной недвижимости г. Ростова-на-Дону Наиболее востребованной площадью офисных помещений по-прежнему является 50-100 кв. м. В таких помещениях может комфортно разместиться небольшая компания, доля таких арендаторов является значительной. При этом предпочтения по площади отличаются в зависимости от специализации компании. Спрос на офисную недвижимость Более 40 кв.м 25% 100400 кв. м 22% 40-100 кв.м 53% Например, наиболее предпочтительная площадь для банков составляет до 1 тыс. кв. м, страховых компаний – 300-800 кв. м, для предприятий малого бизнеса, оказывающих услуги населению – до 50 кв. м Тенденции на рынке офисной недвижимости г. Ростова-на-Дону - на одного жителя в Ростове-на-Дону приходится 0,18 кв.м. офисных площадей. - очень популярны на сегодняшний день небольшие офисные центры до 3 000 кв. м, в них можно арендовать небольшие офисы по демократичным ценам; - ставка аренды в офисах класса «А» составляет около 1200 руб. кв. м, цена реализации на сегодняшний момент в среднем 120 000 руб. кв. м; «В+» – ставки составляют около 1000 руб. кв. м, цена около 90-100 т.р. /кв.м; «В» – 800-900, цена около 80 000; «С» и ниже – 500-800, цена 50-80 т.р./кв.м. В настоящее время объем предложения офисных помещений класса «А» и «В» составляет в Ростове более 200 тыс. кв. м, класса «С» и «D» – более 500 тыс. кв. м. - Динамика роста цен за 1 квартал 2014 г. составила +0,93% на продажу офисной недвижимости и + 0,14 %.
